一个令人心动的信号出现了丨市场观察

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大家好，我是表姐。

最近真是热闹，上周四环橡树湾开盘，官宣销售口径19.54亿，大红色的海报和人头攒动的开盘现场，刷爆了表姐的朋友圈。

朋友跟表姐慨叹，北京楼市真的好久都没这么喜庆了。呐，肯定会有人好奇：

北京楼市真的回暖了吗？可以出手了吗？

确实，跟去年下半年相比，今年一季度的北京市场确实有所升温，但审慎点讲，这种回暖其实是有条件的：

第一、地段大牛。要么是区域牛，像海淀，要么是环线牛，比如四环外、二环边，如果有地铁，环线可以再往外推一圈。

第二、性价比合适。跟周边二手房或者新房项目相比，价格要么倒挂，要么持平，如果有溢价，也不超出20%。

第三、产品力能打。不管是大宽厅还是岛台抑或赠送大飘窗，总有那么一两处记忆锚点让你由衷觉得「哎呦，还不错。」

以上三点，占到两条，就能有一个还算不错的成绩，如果全中，那基本就要靠运气去抢了。

就拿四环橡树湾来说，四环外的环线位置，和6.2万/㎡的开盘均价，其实已经为开盘业绩做好「安全垫」。
 

但真正给表姐留下深刻印象的，还是橡树湾128㎡户型（原谅表姐是个产品控），因为它提出了一个全新的命题：

并不是只有豪宅大户型，才能做独立岛台。

 

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不瞒大家说，表姐个人真的非常喜欢四环橡树湾128㎡户型的独立岛台，功能性实在强大。

最常见的是作为中厨的补充处理一些冷餐，家人一起做饭，煎炒烹炸等油烟大的在中厨解决。

蔬菜沙拉就在岛台处理，互相之间并不干扰，提升了空间和时间的效率。

平时厨房门关上，岛台就成了一个类似家庭厅的延伸空间。

大人们处理工作，孩子就在旁边写写作业，一抬头，最亲近的家人就在身边，工作和辅导功课都不耽误。

偶尔还可以在岛台旁边来一杯咖啡或者红酒，暂时放空下压力，给生活一点调剂。

但实际上，岛台最开始是西厨的一部分，常见于别墅和豪宅大平层等会配备中西双厨的项目。

那个时候，一个项目如果没有岛台，都不好意思说自己是豪宅。

不过，岛台对生活便利程度以及生活品质的提升，并不应该只在豪宅中出现，小户型也有追求更好生活的权利。

所以，如何在控面积的前提下，保留岛台的实用性就被提上议程，岛台也逐渐从西厨中解放出来，成为了一个单独的模块。

但128㎡户型面积段的独立岛台，表姐还是第一次见，没想到是出自华润。

 

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其实也不意外了。

最近两三年，无论是销售额、市占率，还是产品更新，华润在北京的势头就还蛮猛的。

 

这里面除了一些需要找表姐私聊的原因，技术层面，就是类似华润这种老牌央企的底蕴，能在关键时刻发挥某种作用。

 

举个例子，比如房企产品标准化带来的「正向加乘」效应，就会需要足够多的项目案例和时间去积累以及修正。

 

就像橡树湾，其实在北京已经17年的发展历史。
 

最早期是北京橡树湾，2005年入市，餐客厨的处理上相对独立。2012年的密云橡树湾，餐客厨空间的联系就紧密起来。

 

2020年亦庄橡树湾，121㎡户型做「3+1」，同时保证南向三个采光面，所以当时卖得很不错。

 

 

而2022年的橡树湾，不仅在LDK动线处理上做到了效率最高，而且增加了独立岛台以及适应住宅周期变化的「X」空间。

 

如果家里有两个孩子，并且老人也要同住，那么四个房间就可以都用作卧室。

 

表姐算了下，橡树湾128㎡户型四个房间，主卧接近19㎡，南向房间也在10㎡+，如果加上飘窗面积，最小的房间也有9㎡以上。

都用作卧室，空间舒适度完全足够。
 

要是单孩家庭的话，「X」空间就可以用作半敞开式的书房、练琴房等活动空间，不仅增加实用性，入户玄关的通透性也会增强很多。

未来如果家里增加人口，「X」空间就可以改成卧室，这样一来，就不用为房间不够住而要折腾换房了。

 

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当然，要在128㎡面积段完成上述功能，并不容易，除了平衡和取舍，面积空间的开发利用也要做到极致。

 

你会发现，橡树湾的这个128㎡户型，几乎做到了「零」空间浪费，而这十分考验设计师的规划功底。
 

 

橡树湾128㎡户型的做法是，尽量将交通动线隐藏到功能空间中，把走廊出现的概率降到最低。

同时，拒绝「凹槽」空间。

不过，因为电梯井和管井的存在，「凹槽」几乎无可避免，但设计师还是想到了处理的办法：将「凹槽」顺势做成有效收纳。

要知道，并不是所有「凹槽」空间都能做成有效收纳，比如太窄就不行，而这又牵扯到核心筒的选型等一系列复杂决策。

表姐猜测，设计师画图纸时也是费了一番脑筋。

好在付出没有白费，几番努力下来，128㎡户型的每块空间，都能做到方正且独立，餐客厅也达到了33.58㎡的舒适尺度。

再加上陶板背景墙和窄边金属线，空间的质感和设计感也被拉满，很有简洁大气的氛围。

当然，这种感觉相机还是无法完全复刻，建议大家有机会要去现场感受下。

除此之外，项目107㎡户型，餐客空间的处理也很不错，现场做了样板展示，空间方正通透，餐边收纳也做得非常到位。

项目精装交付，128㎡户型总价在850万左右；107㎡户型总价在660万左右，折算下来单价在6.2万/㎡左右。
 

如果没有记错，同片区的竞品曾经一度卖到6.5万/㎡，橡树湾的开盘策略，倒也符合华润低开高走的一贯作风。

北京橡树湾二手房价已经涨到13万/㎡，四环橡树湾的顶点，又会在哪呢？

责任编辑： 小徐