大家好，我是表姐。前段时间，北京各个区县陆续公布2021年的GDP数据，海淀果然没让大家失望，以超过9500亿的GDP总量，位列北京top1。而从海淀历年的GDP增速来看，突破万亿只是时间问题
大家好，我是表姐。
前段时间，北京各个区县陆续公布2021年的GDP数据，海淀果然没让大家失望，以超过9500亿的GDP总量，位列北京top1。
而从海淀历年的GDP增速来看，突破万亿只是时间问题。
实际上，早在2020年，海淀就已经立下了「万亿」目标，不过，当时的计划是「预计到2023年实现GDP破万」。
但从现在来看，GDP破万的目标，恐怕要提前一年完成了。
在海淀印发的2022年《政府工作》报告中，已经将2022年的全区GDP目标定为超过1万亿元，增长6%以上。
也就是说，今年海淀会成为北京第一个GDP破万的行政区，关于这点，表姐还是很有信心的。
信心的来源在于海淀的精神高地：包括清华北大在内的一众高校，表姐觉得这是海淀之所以成为海淀的原始动力。
原因其实并不难理解，如果你研究过经济地理学的相关内容，一定会听说过这样一段话：
「知识分子选择在哪里居住，人类的智慧就在哪里聚集；人类的智慧在哪里聚集，最终人类的财富也会在哪里汇聚。」
表姐觉得用来阐释海淀的成绩非常贴切。
简单来说，就是什么人在，决定什么人来，而什么人来，决定了区域发展质量与高度。
清华北大作为国内一流的高等学府，在过去百年来，为中国的发展输送了太多高端人才，足以产生巨大的牵动效应。
可以说，海淀产业的发展，除了海淀政府的支持，也与清华北大等高校每年输送的高智商人才密不可分。
给大家举个例子，就拿落子海淀中关村软件园的几位互联网大佬来说，百度李彦宏北京大学毕业，搜狐创始人张朝阳，清华大学物理系的。
快手创始人宿华是清华的，滴滴的柳青是北大的，表姐相信，他们之所以选择把总部设在海淀，一定有身份认同的因素在。
类似现状还会持续，在前几年的一份清北毕业生去向的统计中，大约有70%的清北毕业生选择留在北京。
表姐觉得，再细化一点，这里面应该有大部分人，最终会选择留在海淀，除了地缘上的亲近感，海淀本身的也具备足够的产业吸引力。
而这在某种程度上，形成了一种良性循环：人才带动产业，产业又反哺人才，高质量的高速发展，便是必然。
03
所以，你会发现海淀产业带的发展，以最靠近清华北大的「中关村电子一条街」为原点，一路经由上地、西北旺、永丰，向北发展。
过去几十年，这一直是海淀产业迁移的主基调，也是城区规划理论的必然选择。
因为海淀西侧靠山，南边是石景山和西城，迫于空间上的限制，海淀产业只能向北发展，但这种现象在最近几年又发生了微调。
那就是海淀产业在一路北移到永丰之后，开始以北清路为轴线，横向铺开。
不只表姐注意到了这点，在海淀最新的分区规划中，也明确提出了海淀产业发展的两条主轴：
一条是中关村大街高端创新集聚发展走廊，一条是北清路前沿科创发展走廊。有意思的是，两条产业主轴的交汇点，落在了永丰。
在这之前，海淀山后两大产业组团，翠湖和永丰的较量一直都处于相对势均力敌的状态。
只是最近几年，永丰的势头逐渐高涨，随着中关村壹号的投入使用，区域内便不乏类似航天、新材料、应用物理等企业以及研究机构。
而这，可能意味着，海淀正处在一个从「互联网产业驱动」向「科技科研产业驱动」迭代升级的过程中。
相信表姐，如果科研产业一旦可以实现民用以及与商业化结合，那么它带来的爆发力和增长点，是超出一般人想象的。
由此，海淀也便能形成以清华北大高校为精神高地，互联网为产业原点，科研驱动加速推进理想产业模型。
虽然这还需要时间，但可以想见，海淀下一个发展的中心点已经呼之欲出。
不过，比较扎心的是，虽然海淀在产业发展上是一路狂奔，勇往直前，但住宅供应却有些缺腿。
所以，也一直有「海淀不盖房、昌平不修路」的说法，其实想想也不难理解，海淀有如此庞大的产业做支持，自然不需要依赖土地收入。
表姐做过统计，过去10年，海淀供应住宅用地共计33宗，平均每年供应3到4宗左右的地块，这其中包括共有产权地块。
走势上会呈现深「V」大小年，基本是两个大年中间夹一个小年，去年海淀供应6宗地块后，缺席2022年首场土拍，估计有某些方面的原因。
当然，海淀也意识到了这个问题，分区规划中提出要实现全区「职住平衡」，表姐之前在海淀的抢人大战中写过：
海淀抢人居然这上这两招丨规划解读系列②
很多人不知道，其实去年海淀成交的永丰F1地块，也是海淀各种协调才挤出来的住宅地块，容积率只有1.5，纯粹的低密洋房。
这样一来，也就不难理解，除了首开+华润，为什么中海也要在海淀一掷千金去拿一块住宅用地，也就是如今的中海滙德里。
首先，当然是海淀值得。其次，表姐猜测，继甲叁之后，中海也需要持续输出在北京的市场占有率和影响力。
所以，在产品系上，滙德里选择了与「神盘」望京府同款的「拾光系」，这也是中海继望京府和拾光里之后的第三个拾光系作品。
表姐帮大家打听了下，项目精装交付，标配新风除霾系统、地暖和全屋智能灯控系统，业主有需要还可以申请升级，据说是甲叁「藏峰系」同款风格。
价格嘛，地上面积整体均价要严格执行8.3万/㎡的政府指导价，但表姐猜测，小户型单价会比大户型要高一点。
这样一来，项目户型面积段77㎡两居、97㎡/99㎡三居、125㎡/129㎡四居，总价就在600多万到1100万之间，在海淀算是相对友好了。
前不久，项目的效果图刚刚出街，表姐搂了一眼，立面貌似用了铝板，深灰色的色调看着还蛮大气。
不过，表姐会更喜欢客厅的落地窗设计，通透性和采光会很不错，样板间差不多会在2月底开放，到时候表姐会再去踩盘。
有些空间细节还是要去现场感受，才能有更直观的体验。
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