北京中海这次好猛｜瞰盘

北京楼市里，如果有一家房企的消息不得不关注。

那一定是北京中海。

刚过去的2023，北京中海毫无意外拿下了北京房企年度权益销冠，表妹顺手查了一下，这已经是2011-2023的12年间里，中海第9次拿冠军了。

冠军拿到手软，注定北京中海无法低调。

很多时候，北京楼市经常上演着，中海拿地要关注，中海不拿地也要关注，总之是要关注它的大戏，而最近要关注的一件事是：

北京中海在丰台河西，做了一个「拾光系」，叫做「永定玖里」。

表妹看到这个项目出来，脑子里有两个问号。

1、为什么是中海？

2、为什么是中海拾光系？

仔细研究之后，终于找到了问题的答案：

时光，浓淡相宜；永定玖里的心，远近相安；谓之城市墅区。

 

壹

北京中海拿地非常严苛，对位置、客群的颗粒度把控精准令人发指。

可有一点却不能忽视。

北京中海拿地从来都是挑战者，不是跟风派。

他最爱做的事情就是：

挑战区域产品空白。

说白了，开发商都不缺智商和情商，但最后1厘米拼的是房商。

比如2020年金盏板块拾光里，2022年昌平六环的汇智里。

结果都出人意料：

拾光里是朝阳区2021年的网签金额销冠，汇智里1502套房子也即将沽清。

看到这里我们才知道：

能挑战未知的，必然有房商两把刷子。

第一时间看到永定玖里产品规划后，表妹感叹，又是中海，果然还得是中海，必须是中海的感觉。

首先，中海在这里给到了他的金字招牌「拾光系」。

表妹给大家展示下过往拾光系战绩：

看出来了吧，北京中海的拾光系，就是条冠军产品系。

冠军基因之一，就在于拾光系选址非常严苛，迄今为止只出现在政府率先发展、重点发展板块，如朝阳区金盏板块，拿地后的5个月就有了金盏自贸区利好政策加持。

北京中海内部一句话概括叫做：

无发展，不拾光。

余光中曾发出时光之问：我多想拥抱你，可惜时光之里山南水化，你我中间人来人往。

这么看拾光系，看永定玖里，就知道事情没那么简单，更需要房商。

 

贰

房企和买房人一样，买地之前，都得评估板块，怕买错，怕亏钱。

只不过，开发商信息更多，眼光更毒辣，动作更迅猛，尤其是中海。

永定玖里在丰台河西，它的大板块规划被低估了，但中海看到了它的潜力。

今年初，丰台区搞了一个2024年重大项目的启动仪式。

涉及河西地区投资预计会超500亿。

比如轨道三期规划，半路杀出来的1号线支线，已经率先开工建设了。1号线支线率先开工的目的，就是补充河西轨交空白，加快河西的发展。

距离永定玖里仅3公里多的园博园。

它是丰科园的西园，发展定位以科技创新+数字经济为主，其中西一区的园博数字经济产业园创新中心预计明年6月竣工。

后期产业园将可容纳60多家科研院所、7万名高端人才的入驻。

也就是说，永定玖里板块周边不仅有产业故事可讲，甚至可以讲得很精彩。

启动仪式上还提到了，13w平的北京园博园合生汇，人大附中园博园校区等众多可以提高居住舒适度的配套。

除此之外，因项目处城市西五环，去往丰科、丽泽等高能级产业圈驾车大概30-40min，拥有主城才有的通勤时间价值。

小板块也会有所提升。

据表妹了解，地块南侧会作为产业用地，东侧则是商业用地，详情如下图：

再加上地块本身的浅山地貌，红尘和绿色适宜的尺度距离，一下就有了城市山水墅区感。

中海的目标也很清晰，就是要打造城市浅山低密住区的示范样板。

这与周边的自然环境正好相和。

永定玖里西侧五公里，是与西山同脉的千灵山，属于近山而不进山的舒适距离。

西山早就被称为「太行山之首」，有著名的西山别墅区。

在以往众多文人墨客，当下的有产阶层心里都是一个无可替代的特殊符号。

永定玖里临近西山，容积率恰好又是1.1，这就耐人寻味了。

啥意思？

近三年北京新增供地164宗，住宅容积率1.1及以下、限高12米且属城六区仅永定玖里一宗地。

再加上永定玖里具有天然的地形高差，无形放大地块的墅区感受。

不做品质墅区，都不合理。

往东走，项目距离永定河大概4.5km，真正的依山傍水，占据了稀缺的「城市山水」资源，最适合做「城市墅区」。

李碧华在《青蛇》里说：谁敢说，一见钟情，与色相无关?

所以中海在这里选择拾光系，回答了余光中的拷问，实在是正常不过的事情了：

眼睛为她着迷，心却为她装不下任何人。

 

叁

不知不觉，一盘一策的拾光系已经是6.0了。

表妹问开发商，这中间到底做了什么迭代升级。大佬回复了很多，表妹挑最重要的和大家汇报下：

1.0时代望京府是理科生，讲尺度进化，是灵感建筑。

2.0时代拾光里，首现卡叠，开敞露台，满足人的情绪，故称情绪建筑。

4.0时代湖光玖里，做在地性的演绎，为自然建筑。

这些变化，突出拾光系一个特点：

虽有产品系，但却是绝不复制的「单盘主义」。

到了永定玖里，已经升级情感建筑，情定玖里。正如一首情诗里说的：

光是遇上，已经三生有幸，你还给我这么多……

（产品更贴近生活尺度，考虑人的情感如何安放的故事，而设计的终极价值，其实就是情感价值）

明确它的不同之后，让我们来看看到底如何安放情感。

从哪里开始说起呢。

就从洋房地块的建筑开始说吧。

仅四层的住宅建筑掩映在园林中，就好像是自然中长出来的一样。

顺便说这是拾光系里，唯一一个洋房仅有四层高的社区。

此外，表妹还注意到一组数据：

建面仅有2.7w㎡+的洋房地块，景观面积达到了惊人的1.9w㎡+。

也正因为如此，洋房的墅感会被拉到满格。

在这种墅感里，永定玖里的外立面，延续了拾光系的「红砖风格」。

红砖风，往往会让人想到哈佛大学、红砖美术馆、纽约ark slope街区，给人一种优雅、经典的温暖感受。

配上整面通透的玻璃大窗，建筑一下就轻盈了，有种会呼吸的生命感。

中海永定玖里北外立面效果展示

奇偶阳台作为模块基础的变化和叠加，透过红砖色，金属条等传统材料的实践性刻画。

让空间有种怀旧的表情，静谧、平和，以及偶尔拾得的不确定性的幽默。

 

肆

这里要重点聊的，就是这款奇偶阳台。

它是永定玖里的一个迭代点。

过往拾光系叠拼社区专属的奇偶阳台，首次出现在了洋房社区里。

它打破了建筑本身的呆板，给整个外立面带来了独特的韵律感，或者说形成了一处曼妙的「呼吸空间」。

除了让建筑好看，奇偶阳台还有什么特点呢？

大家可以看这张图：

开敞阳台上边有顶则计一半面积，上边没顶则不计面积。

如果是136平的顶层户型，可以拥有多少不计面积的阳台？

表妹算了一下，进深1.5m左右，面宽7.4m左右，大概11个平方，相当于多了个房间啊。

更重要的是，顶层阳台没有顶，所以这几乎就是别墅社区的露台空间！

大空间，带来更多的生活场景。

早起放上音乐，呼吸着自然的空气，愉快的练上一段瑜伽；午后躺在躺椅上，泡一杯充满了清香的果茶，闭上眼睛感受园区树叶的沙沙声。

把室内固化的功能，悄悄延伸到室外，留下很大的想象空间。

还有根据表妹的经验，顶层很可能可以和闷顶部分打通。

闷顶面积大概50㎡左右，层高2.2-2.4米，实际能用的面积会稍微少一点。

但有老虎窗，做个阁楼或者小卧室应该不成问题，如果是的话，那真的是非常惊喜了，大家可以重点关注下。

说到这儿，不得不再说一句。

其实洋房的一层也很有优势，一般一层房子隐私性都比较差吧。

但是永定玖里不一样：

它利用了地势差，在园林步道和绿地景观之前用挡土墙的方式设置了约1—1.5m的高度差，手动抬高一层，再加上种植的灌木高度，一下子就解决了私密性不足的问题。

另外，它的抬高，让住户有了一种领地感，园林也营造出了内院感。

就是我在家，我低头看到的绿意，都是我家的小院子，那种有天有地有院子的墅质感受。

仔细一想，这或许就是永定玖里想给大家的。

在西山脚下，用最高的性价比，拥有墅质生活。

真正做到了，因功能而起，通过建构，指向美学，指向心境。
 

伍

除了建筑立面的创新，还可以发现永定玖里的一个特点。

建筑立面很规整。

这意味着，它的室内户型一定是横平竖直，空间利用的非常合理。

事实也确实如此，永定玖里洋房地块有两个主力户型105和136平左右。大家请看这个136㎡四居户型：

老实说，屋内居然有三个灵动空间是我没有想到的，我们称为X空间。

这意味着，业主的个性和需求能获得极大的释放。

比如把南向空间与宽厅合并，形成一个超级宽厅，设置开放的书桌空间，留出一条通廊，穿梭到其它空间；

连同餐厨空间一起，形成一个完整的L形动区，让家人间的视线，在不同角度，都能有多条线，进行视线的交织。

最后，超级宽厅本身，也是自成为一个洄游空间，提高使用场景，放大了空间感受。

更重要的是，开敞阳台尽可能的拉近了你与自然的关系。

当你坐在客厅沙发，或躺在床上时，花香与果木似乎跃然阳台之上，夜晚则变成了闪耀的星空。

这次的户型，还有一个进化点。

北侧也被安置了开敞小阳台，可以远眺连绵的青山，让自己另有一处能感受清风明月的独处之地。

这款户型之所以这么完美，背后的数学逻辑叫得房率。

表妹了解到，136平的得房率大概有82-83%左右，本来就已经很高了吧。

这还没算上卧室飘窗的面积，不计面积的阳台空间，以及北侧的小拓展空间。

这样七七八八算下来：

得房率能达到90%以上。

想到你好，却没想到你这么好。

永定玖里真的是把洋房产品的价值，发挥到了极致，也给了买房人最好的生活场景。

 

陆

好产品，只是户型和建筑好，不叫好。

更重要的是，目之所及的地方都要好。

表妹提前看到了永定玖里全套的园林设计，洋房园林景观以“浅山洄游 · 逍遥游境”为主题，设计一条百米山水居游廊道。

为契合主题，它从入门处就开始铺陈情绪。

大门入口向内延伸，含蓄的融入城市，又悄悄吸引你走入。

门内短短30米的廊道，却高标准的实现了场景浓度化。

比如行走在抄手游廊下时，左手边的小涌泉和镜面水景，能让你瞬间卸下一身疲惫。

百米游廊更是高潮迭起。

全程随着流水，曲曲折折，自然流淌，高低起伏，山林间游走的那种未知状态下转折后的惊艳，被表现的淋漓尽致。

叠拼园林景观为了不辜负浅山地貌的特征，更是用力。

呈现非常稀缺的台地景观。

一处水景的打造，一棵树的筛选，一处细节的营造，都经过精细研磨，重重考究，景观从北往南层层景深，穿林入画般放松心境的惬意居所。

而且表妹听说中海在这次的拾光系6.0上很用心，一直在努力提升内部方案，有可能会有恒温泳池、业主食堂等，满足业主日常生活所需。

中海永定玖里示范区效果展示

什么最诛心，细节最诛心。

从永定玖里的入口、园林、建筑、户型，你都能感受到拾光系的进化，感受到它妥帖的细节。

更令人惊喜的是，这样配置的项目，价格并不高。

指导价6.4w，开盘可能还有优惠，就可以把城市山水墅区收入怀中，满足每个人心中的别墅梦想。

让喜欢永定玖里的朋友真的能体验到一首小诗的曼妙：

我孤身前往，去看一场花事。如果午后微雨突袭，你恰好渡船而过，

让我们在春风拂面的永定玖里相见。销冠100

目前项目售楼处已经开放了，周六日两天就到访了近200组，做意向登记时，购房人对产品的反馈也很好，关注的小伙伴可以联系表姐：XGDBJ2022，一起去参观下呀。

责任编辑： 小表妹