去库存，北京楼市上拐丨月报
本期月报主要观点摘要：
- 月底五环外限购放松政策「落地」。楼市去库存开始，仍需时间发酵；部分五环外优质区域项目已在五一期间对新政效果有所感知（详见下图表）；
- 月度网签，环比微落；库存周期持续上涨，但不至于暂停供地（详见下图表）；
- 新房认购热度相比3月快速下降。监测全市典型持销项目，盘均月到访下降两成，认购下降三分之一（详见下图表）；
- 全月二手房成交1.34万套。成交均价持续下降，但客户需求仍在；
- 本月土拍市场成交一宗土地，预申请两宗土地，挂牌两宗土地。有故事。
- 本月开盘四个项目：
- ①中环悦府，中轴线上又一豪宅。详见华润置地在北京中轴线上点了一点｜规划；
- ②保利·颐璟和煦，顺义区马坡板块高产品力神盘，开盘认购过百套；
- ③建投国贸·瑨上，通州区宋庄板块，开盘套数仅仅刚过两位数；向标杆企业“抄作业却”抄跑偏；
- ④中建·云境，丰台区总部基地板块，地块质素更好的情况下，开盘套数及均价皆显著逊于贴身竞品丰和叁號院；
- （详见下图表）
- 4月商品房全口径成交金额&面积排名：
- 冠军 北京城建-城建股份；亚军 保利地产；季军 华润置地。
以下是正文。
01政策
2024年4月已经结束，30号晚间的时候，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，自通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下（见下图）居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。
五环外，限购放松了。
很多人表示：“放松第三套？限制我购房的是资格吗？是马内啊！乞人何曾有二妻，邻家焉得许多鸡？！”
这里我们理性地看待，政府的政策出到这个程度是有几个维度的考量的：
①全国来看，北京是平稳的。但是作为首都，政策的「风向标」城市，不能在其他城市纷纷出政策的时候无动作，但更忌讳「大动作」；
②城市库存来看，五环外占全市库存套数的八成以上。本次以五环作为划分，算是针对性去库存动作；
③要开始挂地拍地了，出个政策刺激一下。尤其「勾引」一波「还有梦」的地总和投资总。北京啊，有他的……
由于暂时信贷政策未跟上，新放开的这套需要全款购买。那么现阶段能利用规则的客户，应是高净值、不差钱的客户，做资产配置。
比如现在瞅准五环外某新盘、次新品质二手（如望京金茂府、臻园、西山壹号院等）的个别房源因种种原因（生意、股票需周转金等）价格降到差不多的时刻，快速入手！在现在资产没什么好去处的时刻，也算一种资产配置。
据了解，如预想一样，海淀、朝阳等五环外优质板块的新房和次新，新政效果已有所展现。
如海淀西山脚下双豪宅项目，五一期间的来访认购显然好于预期，甚至在假期的中前段时间就显现了出来。其中家庭第三套的客户入场尤为明显。
另外，海淀永丰、昌平朱辛庄、高教园等特别优质板块的项目表现，也显然比全市其他区域更好。这类客户虽和「+1套」政策没直接关系，但是受政策辐射，对优质板块恢复信心更足。
整体来说，这个政策在现阶段虽然还是信号意义大于实际刺激的，但确确实实是有效的。
只是尚需时间发酵。
我们可以回溯一下上一轮去库存后，连续几年的涨势。而新一轮的调控核心，正是「消化存量+优化增量」。如今北京放开调控，还是保持由优质带动整体、一线城市向下传递的逻辑。在现下初期阶段，可以瞅准时机入手优质的、稀缺的产品。
星星之火已有所闪现，若加一把柴、多一点风，也许就可连成片？
而对于五环内的优质项目，针对新政我们转述一种说辞方向，也是看某业内知名大佬朋友圈，觉得相对比较有说服力的：
- 五环内外的价值本身就有所区分，很多时候我们讲「北京五环内都是主城」；本次以五环作为划分，某种程度来说，正是政府明确了这一点。
如果有其他好的对客政策解读说辞，欢迎留言或私信。小神龛替表叔表示不白嫖~
02新房网签
新房网签相比3月有所下降，同比去年大幅缩减。库存量（不含现房）虽然减少，但库存周期（不含现房）持续上升。
5月1日，自然资源部发布：商品住宅去化周期超36个月的城市，暂停新增用地出让。虽也未明确去化周期的算法（如是否含现房等），但看上去似乎北京有些悬？
这里我们也与业内一些大佬有所交流，这一条要求显然并不是针对北京的。而是针对全国大部分需要，或者说急需进行整合存量状态的城市的。
新一轮的楼市去库存，开始了。
而北京客户不必担忧所谓断供无房可选，选就选好的！
开发商们也应该做好自己该做好的，别动辄编词唬客户。供需关系已经变了！
03新房认购
由于网签有所滞后，所以我们进行了一下全市典型项目的认购及到访监测。其中3月监测23个项目，4月随着新开盘项目增加，我们新增了8个项目。
这里做几点说明：
- 为了保护信息源，故不直接列出项目名称，而是只标注了相关项目的所在区域；
- 有些项目一二期同时售卖，并共用案场。这里合并作为一个项目统计分析；
- 为统一口径看趋势，仅统计持销期认购及到访。开盘认购情况未融入其中。
相比3月数据，4月的盘均到访下降约两成；盘均认购下降三分之一。
这里不得不佩服大兴某热盘所属企业的地区营销总，其在4月初即着手向集团申请降价以尽力维持3月百套的流速。可惜，至今仍未申请下来。而4月的认购量已腰斩，痛失先机！
现今很多企业引进了标杆企业的人才，却因领导们自身认知的局限，不给予新进人才以信任。像极了大明战神朱祁镇。
甚至内部有些落后却不自知，只能背后嚼舌根的amag竟还觉得人家「也不过如此」。
标杆之所以是标杆，不是要来人家的报告，看一遍就能理解的。光看三千遍泰森的拳击视频而不学不练，在擂台上也就是个「半唐」。
前几年有个假传统武术大师，「太极雷雷」在这方面做得就不错。被现代搏击打漏原型后，开始认真学搏击去了。落后要认，见贤得学，菜就多练！
如今你才看了看报告，见我如井底之蛙抬头望月；
等你真正实操，见我就会如一粒蜉蝣见青天。
华南最近虽然雨多，但终有放晴日，去了也能见青天。
04二手成交
4月二手网签维持在较高水平，但是价格同比去年显著下降。不过从新增带看量来看，依然维持在去年均值之上。可以看到，需求量仍是在的。
去年五月即使有劳动节假期间断，但全月成交依然过1.2万套枯荣线。那么且看今年五月二手能否也达到此水平。
05土地市场
本月成交一宗商品住宅用地，房山长阳地块由北京城建底价摘得。
永丰南终于挂了出来，重点看谁能解决商业。不过HK的客户问卷已经散开了，团队的小伙伴们还认真作答了。不知是否意味着……
作为海淀近几年少有的临地铁、有学校、贴商业的「三全」之地，不知是否敢做高端改善住宅？若是可以，倒是可以乘新政之利好了。
十八里店地块已上预申请。按理说应该像永丰南地块那样，很快转正式挂牌才对。据悉，据很野的消息称，是有两个大「绑定」，分别由两家「同源」企业在谈。也和迟迟未出现的东北四环某住宅用地组团有关。
更多消息，此时只得暂时省略500字……
多透露一句：某制霸京西，但因历史原因被局限在某区的某著名企业子公司，现在可以进军全市了。
06开盘情况
本月开盘4个项目，整体开盘去化率相比上个月有所下降。具体原因之前周报时有所阐述，此处就不过多重复展开了。
07企业排名
4月商品房全口径成交金额&面积排名：
冠军 北京城建-城建股份；亚军 保利地产；季军 华润置地。
另有项目排名，详见4月项目榜单文章。
08结尾
5月已经到来，转眼第一周就过去了。留给最出业绩的上半年，已经不多了。
在现下的市场环境，企业们虽然已不喊着「高周转」，但显然活下来的企业们均已经做到了「高周转」。开发周期越来越快的背景下，房企对于销售去化的速度要求也越来越高。
每次看到各企业或者项目「决战XX天」「XX行动」「争胜XX」等等的口号，一直很奇怪：各位对谁展开了行动？战胜的又是谁呢？是客户吗？企业该和客户争胜吗？
相比于各种冲刺业绩的「战术」「战役」，在供需关系已经发生改变的下半场，小神龛觉得找到「道」才是最重要的。
什么是「道」？是拿客户当客户，而非提款机；是产品方案阶段以客户需求出发，而非以快节点优先；是拿交付当交付，而非回款节点；乃至是拿员工当人，而非工具。
现在各家都号称重视客户研究，但是其实出发点就已经跑偏。所谓「找到客户需求趋势」「进化产品」等等的理由，多是战术上的勤奋。
客户需要什么房子？回归本源其实就是：「一横一竖」；横的是质量过硬（不开裂、不漏水、立面常新、草木齐整……），竖的是能住一生（园林、车库、公区户型等功能布局合理）。
突然想起了龙湖的slogan：善待你一生。销冠100
责任编辑： 小表妹
