有图有数有真相，北京楼市火了丨周报

本期周报主要观点摘要：

• 节日期间整体市场好于预期，相比四月周均上涨超5成（详见下图表）；
• 月底五环外限购放松政策「落地」效果开始显现。五环外优质区域、高品质、高性价比项目节日中，新入场客户接近两成（详见下图表）；
• 受假期影响，新房及二手房网签量下降。属正常波动（详见下图表）；
• 5月6日新增预申请一宗「王炸」土地，起拍价112亿，均衡搭配，意在盘活产业用地。涵盖三个组成部分，「高筑墙、广积粮、缓称王」战略的当代运用。卷投资拓展的时代来临！（详见下文）
• 渠道认购转化率冠军是现房销售的中海富华里，带客转化率接近一半；亚军是建发观堂府、季军是大兴星光城。
• 其中大兴星光城为中建壹品（三局）项目，现接连推出实惠政策，利好购房人，五一期间客户也是争抢认购！数据可查，一点不瞎说！详情请紧急联系我们的购房小助手XGDBJ2022；
• 新房网签冠军由西山脚下的豪宅香山樾蝉联，亚军是远洋源山春秋，季军是紫金书院。
• 别墅网签冠军是润泽御府，亚军是中铁诺德阅墅，季军是通过工抵网签的中建国望府。
• 以下是正文。

01

2024年4月已经结束，30号晚间的时候五环外，限购放松了。

彼时，很多人觉得不痛不痒，毕竟「没钱」是关键。

而且对于「五一」假期的成交，也是呈悲观态度。毕竟根据之前几个假日的情况，客户普遍出游了。

但，真正在假期中才发现，市场竟然产生了一个神奇的等式：

「看似不痛不痒的成政策」+「客户应该都出游了的五一」=「一波市场阳春」！

这里我们做了两个统计，①3月到4月的盘均认购情况；②五一期间部分热点楼盘的统计：

• 为了保护信息源，故不直接列出项目名称，而是只标注了相关项目的所在区域或者项目描述；
• 有些项目一二期同时售卖，并共用案场。这里合并作为一个项目统计分析；
• 为统一口径看趋势，仅统计持销期认购及到访。开盘认购情况未融入其中。

上图我们看到，4月份的盘均认购已降至23套/月，周度也就是个5-6套的盘均。

而到了五一期间，我们也对比了其中一些楼盘的情况，许多楼盘已经从周度个位的认购，回升至两位数字；甚至有些楼盘可以用认购了「几十套」来形容。

五一期间的认购相比4月周均提升超五成，一点不吹。

比如石景山某豪宅、经开区某豪宅；又比如大兴五环内的热盘、房山制霸企业的代表项目、通州某艺术区的代表项目、顺义主城区的代表高端改善盘等等，但为了保护信源，不做详述及展开。

数据不假，后台可查！

——那么新政有用吗？

——有！

——能有多少？

——20%！

上图中可见，我们从监测中提取列举了一些五环外项目，并且对其了解了一下新政影响。可以看到这个五一期间，实际新入场客户，和信心增长型客户兼有！

如海淀西山脚下的豪宅项目，五一期间的来访认购显然好于预期，甚至在假期的中前段时间就显现了出来。其中家庭第三套的客户入场尤为明显。

城南，一些外地二套的客户也成为增量。

另外，海淀永丰、昌平朱辛庄、高教园等特别优质板块的项目表现，也显然比全市其他区域更好。这类客户虽和「+1套」政策没直接关系，但是受政策辐射，对优质板块恢复信心更足。

注意！注意！注意！

这些火热盘，是有共性的！一字诗：「值」！！

展开公式，就是：优质区位+高品质产品+高性价比价格。

满足的话，开马自达也不塞车。不满足？对不起，做库存，奔茨也塞车！

02

网签数据，由于这周5天都是假期，数据看上去不好看是正常的现象，也不必赘述。

值得一提的是，通州「帅府京彩世界」已经取证。该项目是有金地代建代销的，属于金地在北京的转型代建的第一个项目。

金地对通州的了解度，即使在同为标杆的各头部企业中，也是排名前列的。金地北京壹街区在主销期2022-2023年均是通州金额销亚！仅次于通州核心区位的金融街武夷融御，其中2023年还是通州的套数冠军。项目的成绩是闪耀的！企业的能力是出众的！

有这样能力的企业，在如今这个市场下，希望可以更多一些。

而从现在「帅府京彩世界」的产品出街资料中看，项目也不愧是标杆企业打造！

预祝「帅府京彩世界」大卖！

03

5月6日，today，上午；北京市规划和自然委员会新出一宗预申请用地。

两字诗：「王炸」！！

并且是组合炸！

之前虽然江湖传言已听闻这番操作，但真当事实出现眼前，还是感到了「惊雷」！

这波「保牌勾地」操作中我们看到了奠定大明王朝的战略：「高筑墙、广积粮、缓称王」。

不知谁是那位今之「朱升」，而如今距离当初这条高策的时间，恰好穿越了666年！

注：明太祖朱元璋征求学士朱升对他平定天下战略方针的意见，约在龙凤三年（1357年）7月至龙凤四年（1358年）春夏之间。

操作中的妙手在于商办保牌，据说商办已联系了某知名商业地产合作。有多知名呢？这家企业在北京、成都等地打造的商业综合体，均为地标！

而神手，则在于绑定前苇沟地块！众所周知，片区热度稍有逊色。但如此操作下，定然可以平衡成本，换得性价比。

至于酒仙桥地块，那自是操作中的重要目标。据悉事成之后，买方企业对酒仙桥的预定售价暂按不到11万元/㎡测算的，甚至有可能十万小几千；这个价格下，显然是符合市场预期的，也是具备销冠基础的。

这里，也看出了在这个市场环境下，是有企业的领导知道要尊重市场的！而不是一味拔价格！

众所周知，北京干土地投拓是最简单的。催设计出图、拔营销价格、压成本预算，甚至有的企业，测算表都是财务给调。然后投资部合个报告组个会完事！

拿了地当天晚上灯红酒绿，其他线条加班去啵！

卖不好则片叶不沾。

赖设计产品不行，赖报建尺度太紧，赖营销给价激进了，赖销售能力欠佳。

当然最后，最容易赖给营销，赖给客研。

而地区领导也最同意、最愿意赖给营销，赖给客研。

因为投资刻度是集团的，领导得罪不得；

因为报建尺度是政府的，官员得罪不得；

因为设计规范是条文的，法律得罪不得。

「唯民可欺」

你营销，你客研，代表的是客户需求，反馈的是客户意愿？不挤压你挤压谁？

而如今，已经有企业率先一步，知道应该从根源，从投资拓展作为企业进步的突破点了。

「唯民，不可欺」！！

对那些还在刀锋向内，外为大言的地总、投资总，只想说一句：

大人，时代变了！销冠100

 

以下是本周转化热度榜单及网签排名。

富华里现房销售，转化率、认购双领先。

香山樾蝉联网签冠军！

 

 

 

 

 

责任编辑： 小表妹