亦庄当下买哪儿合适，利弊最全分析｜板块

01

工地和吊塔是板块最美的风景。

上周，经开区管委会正式发布了嘉会湖设计招标公告，预计今年6月动工挖湖。

为此计划花费4.37个小目标。

在经开区过去动辄十几、几十亿的项目里，嘉会湖这次投资金额并不算大，似乎也不太值得关注。

但其实，此次招标并不简单。

它是经开扩区以来（扩区后称亦庄新城），台湖板块第一次真正启动政府全额投资的大型工程项目。

是亦庄新城向新扩区域进行资源倾斜的标志。

资源的流向，往往就是社会财富的流向和机会的流向。

说得再通俗一点就是，是不是亲儿子，得看爸爸舍不舍得给你花钱。

嘉会湖开挖，似乎是打通了亦庄新城向台湖投资的水龙头：

北京八中、北京小学招标，预计今年开工

加快台湖再生水厂建设

推进水南东二路、桑园四街等道路工程开工等

……

一系列的资源终于是来了，新台湖的大饼开始发展落地。

02

板块要发展，通常和卖地深度捆绑。

有意思的是，表妹观察到政府投资虽向台湖倾斜，但台湖板块却停止了卖地。

ps：文中所说台湖板块，皆指台湖真正核心区「次渠板块」，考虑到大家平时的称呼，故统称为台湖板块。

自去年中旬，台湖交易了璀璨时代这宗宅地后，就再也没有新地块入市，今年的供地计划里也没有台湖。

台湖板块，将迎来为期至少一年半的小断供期。

板块断供，要么是给板块现有项目去库存的机会，要么就是给板块发展留时间。

断供期结束后，通常会带来价格涨幅。

一些强势板块，如去年的郭公庄，今年的海淀翠湖，可能房价直接跳涨2-3w，一些普通板块可能也有几千块的涨幅。（仅代表作者分析观点）

台湖大概率也会如此。

所以，台湖板块此时不供地的答案呼之欲出。

那就是，现在卖，不划算。

请记住一句话，土地是手段，人才是本质，产业是容器，背后的经济和城市的发展才是根本目的。

根据规划，台湖至少还有7宗，共30w方左右的住宅用地待出让，差不多是4个璀璨时代大小规模。

如果继续出让，那大概率地块指导价和璀璨时代差不多，依旧是5.8w。

指导价涨不了，地价也涨不了。

而价格不能上涨，某种程度上来说，是板块的价值没有夯实的体现。

所以亦庄新城的计划是：

先挖湖建配套，夯实价值，再供地。

听话听音，这句话的背后是说，嘉会湖有了，台湖待入市地块就成为了临湖低密地块，标准「湖景房」，而不是画大饼板块的宅地。

板块价值可以被推得更高。

所以依表妹来看，台湖不供地，是好事儿。

这标志着，台湖终于要进入下一个发展阶段了。

03

亦庄新城的发展，也确确实实该轮到台湖了。

亦庄很强，大家都知道。

自1991年4月，北京的八五纲要提出，要把亦庄建设成北京新的工业区，亦庄就一路走强。

刚过去的2023年，亦庄新城凭借北京0.35%的土地，贡献近30%的工业增加值，战略性新兴产业占比达到了44%，高于全市10个百分点。

人均GDP达84.7万元/人，这种水平，几乎与纽约相当了。

亦庄新城是真的很能赚钱。

能赚钱，更要会花钱。

2023年，亦庄新城的固定资产投资首次突破了千亿大关，展示了自己的投资实力与潜力。

2024年，它的固定资产投资，仍要维持在千亿以上。

这部分钱会流向哪里，哪里就会是地段。

这个逻辑，颠扑不破。

以前，钱主要流向了包括亦庄核心区、路东区以及河西区在内的亦庄新城核心组团。

现在这几个板块要么是产业高地，要么直接从荒地变成大厂聚集地，要么成为了职住平衡的板块新贵。

总之得刮目相看。

可惜的是，几个区域经过了几轮周期发展后，均已饱和，不管是产业还是住宅，可腾挪空间都捉襟见肘。

区域格局扩大成225平方公里，区域核心饱和，区域发展重心必将位移。

此时，新扩区台湖3、4街区，处在城市东南发展带，空地很多，想象空间很大，很适合成为新的核心。

04

欲戴王冠，必承其重。

要想成为新核心，必须要走过三步。

第一步，政府规划，再造地段。

政府重点投资发展的板块，一定会迅速成为优质地段。

从规划来看，台湖的定位一直很高。

亦庄新城2035年规划里讲到，亦庄发展是一主两辅多组团，主即亦庄的核心区部分，两辅则分别是要打造生态文化休闲中心的瀛海地区，以及科技金融创新中心的台湖板块。

涉及具体规划，从最初的两站一街，到环渤海总部基地，再到如今的高端总部基地和两站一湖。

台湖是亦庄新城的下一个发力点，毋庸置疑。

就在去年下半年，经开区管委会还特意做了《亦庄新城台湖片区发展策略研究》的方案招标，对台湖2/3/4街区进行深度研究，把亦庄新城台湖片区树立为“青春示范区”。

中标供应商为华高莱斯，将从城市、产业、传播角度，为台湖板块提供针对性的规划建议。

这轮规划，计划将在3年内落地。

可以预见的是，未来三年，亦庄的资源将会越来越多的向台湖倾斜。

不过在大家心中，台湖的问题是：

我根本不担心台湖的规划不够好，只是担心台湖的规划什么时候落地。

05

这就涉及到第二步，即规划落地。

包括公共交通，学校，商业等多方面的落地。

拿公共交通举例，此前我们说台湖的轨道交通，最多提到的是17号线。

因为它是大站快线，还可以串联中心城区，昌平未来科学城，使台湖板块可以达到较大范围的职住平衡。

但其实，我们都低估台湖了。

台湖轨道交通最牛的点根本不是17号线。

而是3公里范围内聚焦了3个轨道微中心。

近几年，城市发展与轨道交通的耦合度越来越高，这就带来一个问题：

单一站点，单一轨道似乎不那么值钱了。

不是说地铁不好了，而是就好像你从小特长学的是钢琴，结果入学后发现大家都学钢琴，那特长就变成：

虽然有用，但却没用了。

轨道交通也是一样，大家都有地铁了，地铁就不值钱了。

只能升维，卷轨道微中心。

台湖的三个轨道微中心分别是：亦庄线和17号线交汇的次渠站，17号线与S6交汇的嘉会湖站，亦庄线与京津城际交汇的亦庄火车站站。

一下就打通了台湖的奇经八脉。

直接杜绝了亦庄偏安一隅、亦庄其它板块“只能内循环”的问题。

这里边，今年重点推进的有两项。

S6线，被纳入今年北京3个100重点工程，由京投中标，预计今年开工建设。

最近有传言说要改线，根本不可能，S6线已经过了报批阶段，就差今年开工建设了，大家可以把心放肚子里。

亦庄火车站，今年初亦庄提出将在今年“启用”该站点，更是于1月底发布了B、C出入口的工程招标。

就算今年不开，也就是这两年的事儿了。

要知道亦庄火车站启用，并不是方便双城就业这么简单。

在表妹看来，它真正带来的是次渠板块人流和资金流的改变，让搁置十年多的次渠板块获得新机遇。

三个轨道微中心，将成为台湖的黄金三角，给台湖带来更多的热钱与机会。

使台湖既能靠亦庄线兼顾核心区，又能左拥中心城区与朝阳南部，在17号线完全贯通后抵达资金产业更为密集的国贸、工体板块。

还可以右抱副中心与两大机场，再借由京津城际发挥京津冀桥头堡的作用。

在经开区，这种轨道交通密度，有且仅有台湖这一个板块，就连核心区都比不过它。

台湖的未来，绝不仅是途经点，更是目的地。

除了轨道交通，台湖的学校，也将从纸面落到地面。

北京八中、北京小学已经招标，今年下半年就要开始建设了。

其中北京八中在上周公布了中标方案。

我简单截了几张图给大家，建设方案真的非常好，有种国外大学的气质。

这些配套的逐步落地，就是台湖板块蓄力的过程，5年之后的台湖，将会大不一样。

台湖板块会用时间论证：

走得快不一定是本领，走得稳才是真本事。

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第三步，是人口和产业的聚集程度。

重点关注的是嘉会湖。

这里边也有两个变化，其一是嘉会湖已经纳入通明湖信息城的范围，明确提出“一城两湖三园”，统一开发。

其中通明湖信创园也是一个国家级的千亿级产业园，其先导区已落地核心芯片、网络安全等领域的企业270余家，仅2023年一年就有60多家入驻。

一期总建面117万平，包括60万平的前沿办公空间，10万平的商业中心。

插播一句，据表妹的小道消息，信创园一期的商业是对标着蓝港来的。

如果消息属实，那通明湖周边的商业氛围绝对差不了。

除此之外，还有5万平的高端酒店，2万平会展及文化中心等等，今年6月份将逐步投入使用。

这样一来，台湖板块就属于，大环境做到职住平衡，小环境还坐拥国家级产业园的高端居住板块。

其二就是我们开头提到的，嘉会湖今年开挖。

这就好像是一声信号枪。

枪响后，周边的7宗住宅用地，会做为临湖低密住宅，陆陆续续供应出来。

台湖短暂的断供期结束后，像璀璨时代5.8w指导价的项目，也大概率不会再有，璀璨时代的性价比一下子就凸显了出来。

一个板块板块走向成熟的标志，就是能留下有钱人。

过去的台湖只有通惠家园等回迁房，陆续有了以建筑面积约89平三居为主的刚需限竞房，和扩展到建筑面积约120-140平改善面积的璀璨时代。

未来的临湖地块，只会更加改善，单价总价都会上一个台阶。

配套落地与人口导入总是相辅相成的。

当板块人口，尤其是有支付能力的人口开始聚集，嘉会湖站周边的6宗商业地块，也就到了摆上货架的时间。

完成产业、配套、住区融合发展的良性循环。

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当然，现在的台湖板块也并非没有商业可讲。

除了城市之光，泰禾1号街区的商业街区外，距离嘉会湖站仅3站地的北神树地块，将会由华润带来一个12w平的商业综合体，大概率是区域级商业万象汇。

不管是从城区下班回来，在万象汇逛完再坐三站地回家，还是自驾6公里左右过去逛逛，都非常的方便。

而此时，我们也似乎更加理解亦庄新城今年供地的小心思。

北神树住宅地块的指导价为6.5w/平，亦庄河西的住宅用地为7.7w/平，台湖板块的璀璨时代指导价仅为5.8w/平。

同样700-800w的预算，在其它板块只能买个建面100-110左右的初改户型，在璀璨时代可以直接一步到位买建面约140平四居，还能共享其它板块的配套。

5.8w/平的台湖，价值无疑是被夯实的，对比下甚至成了板块价格洼地。

高楼四处崛起，城市洼地必将被填平。

后来者居上，是永恒不变的逻辑。

尤其是已经具备腾飞基础的区域，一旦「好风凭借力」，便会「送我上青云」。销冠100