大丰台，要变天了｜规划

开篇之前，表妹想问大家一个问题：

在一个越来越明牌的市场，我们该如何寻找板块的机会？

带着这个问题，表妹来填一下，两个月之前，留下的郭公庄板块到底值不值9.2w的这个坑。

 

壹

如果我们要看一个板块到底价值多少，大概可以把它拆分为四个值来看：

保底值，预期值，规划值，产品值

所谓保底值，就是板块的安全垫有多厚，这个问题表妹已经在上篇里详细讲了，详情可以戳：南四环郭公庄涨到9.2w，开发商和购房者谁是冤大头？

丰台买房，联系表姐：XGDBJ2022入群

一句话概括，郭公庄板块产业依靠丰台科技园，交通四通八达，配套完善，界面干净，安全垫足够厚。

接下来就是预期值，一个安全垫这么厚的板块，大家觉得它应该值多少钱呢？

我想没有比二手房数据更能反应市场情绪的了。

表妹扒了中海和中建八局地块周边的几个二手房成交数据。

从2020年四季度到2023年底，中海御鑫阁一居成交最多，被买走了107套房子，成交价格在2021年市场爆发之后，就开始波动下降，跌幅为5.3%。

如果看单套成交价格，那更惨，从最高的7w+，跌倒了现在的5w出头，按40平算一算，总价得跌了七八十万。

膝盖斩，跌没了一辆宝马X6。

但它的价格下跌，是因为板块不行吗？

表妹觉得不是，更多是因为，随着购房成本升高，一居不再满足大家买房一步到位的需求，所以小业主为了快速出逃，只能降价出售。

重点还得看两居、三居，市场主力成交的户型表现如何。

表妹对这两个户型，分别拉了四组数据，包括京投银泰西华府、中海御鑫阁、北京方向、万科蓝沁家园、首开华润城，共五个小区。

不难发现，两居和三居的价格走势稳如老狗，甚至还有微微上扬的。

两居，三年多时间成交均价上涨了10.4%，即使在去年各个板块高呼价格下跌的时候，还涨了一点价格，到7w上下。

三居价格也基本是缓慢向上爬，三年多涨幅为9.3%，2023年底成交均价为7.2w，其中首开华润城三居的成交价格最高为80000出头，属于板块价格的天花板梯队。

也就是说，郭公庄板块的市场主力户型，抗价能力没有问题，甚至在逆势上涨。

最后再搂一眼四居的数据，表妹觉得四居该看的是总价。

因为普通商品房留住人才，豪宅留住富人。

而是否为豪宅，以总价为判断依据更为精准。

拿中海九号公馆来说，郭公庄板块的改善标杆，三年多仅成交了12套，成交总价为1500-1700w左右。

也就是说，在高端市场，郭公庄尚未证明自己的实力。

似乎买家的预期值就是这样了，板块单价天花板8w+，总价天花板1700w+。

以这个角度看，郭公庄是不值9.2w的。

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贰

数据只是结果，数据背后的原因更值得考虑。

郭公庄二手房板块价格之所以卡在7-8w，在表妹看来主要有两点原因。

1、丰科园的产业能级不够。

丰科园作为丰台发展最早的超级产业区，的确贡献值颇丰。

就在刚过去的2023年，中关村丰台园实现总收入3619亿元，同比增长4%；区级税收39.2亿元，同比增长15%。

但以上这些数，你并不用记住。

只需要知道，它现在是丰台区当之无愧的top就行了。

这些属于建设早的先发优势。

劣势就是，丰科园高精尖产业不够多，高精尖人才不够多。

这是有数据依据的，表妹查了一下，丰科园周边的租房市场。

三居大概是可以租到1w+的，我们以租金占到这个家庭收入的1/3来算（比较极限），那这个家庭的年收入大概是40w+。

如果这是家庭一个人的收入，那么在北京这座城市，他大概率也就是大公司的中层，或者是小公司的高层。

但总之能反应出一点，这个板块高收入人群不够。

这就导致一个很尴尬的现象：

丰台赚钱，房山花。

区域和区域之间既合作又竞争，你这样子搞，丰台肯定就得算算账了。

丰台赚钱，得在丰台花掉才行呀。

所以丰台既要供给多总价结构的房子，满足各种收入层次人群的需求，不一一列举，可以看近期丰台供地首发！海淀、丰台等北京六区2024 拟供地来袭（附买入评级）；

又要同步拔高区域发展的天花板，吸引更高能级的产业，让更高净值的人群留下来。

比如，更新产业能级，2023年丰科园就引进了北京霍因科技、壳牌智汇等新技术企业，而这样的例子还有很多。

2、高端产品断层。

小板块内，新房断供4年，当时供应的新房也是刚需产品。

没有更好的产品出现，那么同样的单价和总价，我肯定更愿意去海淀和朝阳找房子，而不是选择郭公庄已经有10年以上房龄的二手房。

郭公庄需要有标杆项目出现，抬高板块的天花板。

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叁

这样一来，事情就没有二手房市场表现的这么简单了。

回到我们开头的问题：

在一个越来越明牌的市场，我们该如何寻找板块的机会？

表妹的回答是：

把视角放宽，把视线放长远。

因为郭公庄的依靠，不止是丰科园，甚至不只是丽泽。

正如董宇辉所说：只要眼光拉得足够长，原本那些让你纠结的话题，瞬间变得清晰可见。你很有智慧，你只是时常短视。

这时就得看看郭公庄的规划值了。

涉及到丰台的一盘大棋，表妹觉得可以从三个维度看。

第一个维度，事关区域与西海链接。它同样也是丰台短期发展的依仗。

这里举一个小例子。

丰台这几年一直在修一条路，这条路叫：

万寿路南延，预计在今年正式开通。

为什么要关注它？

从表面看，万寿路南延分别与南四环跨线立交、与北京丰台站菱形立交，通车后可以很大程度解决丰台西南部长期交通拥堵的问题。

但我们再深想一步，丰台西南部为什么如此堵？

是因为这里高端资源的浓稠度很高，它南北贯通，中间串联了众多京西政务区、丽泽金融区、丰科园产业区、北三环old money区等等重要功能板块。

在他周边，也诞生了诸如中海甲叁、懋源·煜泽台、泰禾西府大院等一众豪宅产品。

真正的「城市金线」。

所以，丰台要打通的是区域内部重要板块与海淀沟通的桥梁，短期内深度捆绑海淀。

至于与西城的绑定，这里不做多谈，丽泽捆绑着金融街发展，羁绊一直都很深。

第二个维度，事关丰台区的主战场，这几乎是开卷答题，叫做丽泽商务区。

丰台分东中西发展，前段时间我们一直在聊今天丰台要在河西投入500亿搞发展，但居然没提南中轴的东区，丽泽所在的中区。

表妹拿到了独家一手内部消息，神秘大佬说：

之所以不提东部，因为那是市重点，甚至是国家层级的规划，我们不知道投入多少；不提东部，是因为各方投入资金庞大，我们还在盘，唯一能确定的就是会比次级中心河西区高很多。

不是不建，不是放缓，是太重要，所以更要谨慎对待。

这其中丽泽商务区已经被翻来覆去讲过无数次，表妹再简单说几句：

2013年丽泽商务区开建，到去年底已经过去了整整11个年头，已经到了一个超级规划的腾飞节点了。丰台买房，联系表姐：XGDBJ2022入群

事实也是如此。

丽泽商务区分为南北区，南区基本成型，投入使用产业空间接近200w平，已经聚集了7w多的就业人群。

从2019年开始有第一家企业进驻，到2023年底入驻企业已经达到了1128家，其中金融类企业477家，科技类企业316家，都是高端产业。

充分论证一点：晚来的，将会几何倍数地更好。

未来北区的企业量级更高，南北总产业空间将达到600w平左右。

我保证，全北京你都找不到如此近内城，又有如此多产业空间的区域了，所以未来十年丽泽商务区的后发优势将会充分体现。

第三个维度，事关城市未来的主方向，目前丰台区已经给它起了个高调的名字：

超级TOD示范区。

关注丰台的朋友都知道，丰台站是北京第一座火车站，早年一直是华北地区重要的交通枢纽，承担着客运与货运的双重重担。

2018年改扩建后，现在更是摇身一变变为亚洲最大的客运枢纽，被戏称为「三位老铁」，顶层高铁、地面普铁、地下地铁。

这个亚洲最大的枢纽站站房面积达到了40万平左右，想当于56个标准足球场大小。每小时最高可容纳14000人同时候车，可与多种交通方式接驳，有效分流北京西站压力。

它就相当于一颗重新焕发生机的心脏，血管链接着京津冀，连接着华北地区，也连接全国。

但这样的心脏，丰台有三颗，这才形成了这个超级TOD示范区。

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肆

人只会赚自己擅长领域的钱，区域发展也是如此。

过去一直在说，丰台被各种路网切的很碎，也一直在调侃，丰台盛产“铁景房”。

但现在枢纽和路网让丰台区拥有独一无二的枢纽大区优势，超级TOD示范区这个天才的想法才应运而生。

以北京丰台站、北京南站、北京西站为核爆点，形成一个黄金三角，三角中间包着丽泽商务区和城市航站楼，掀起北京内城超级经济圈崛起的浪潮。

真的这么夸张么，超级TOD到底能带来什么？

表妹只能说影响当今中国最重要的东西有两个，一个是手机，关联数字经济；一个叫轨道，包括高铁、地铁、城际……，打破板块、区域、城市壁垒，无限拉伸城市骨架。

而超级TOD的存在，最大的作用就是：

聚集。

没有TOD，轨道只是交通工具；有了TOD，轨道才是个聚宝盆。

商务人群与热钱就会汇集到这里。

所以毫不夸张的说，丰台的超级TOD会是北京未来的经济心脏，它将撑起北京下一个十年的发展。

这样的超级TOD，辐射范围会很广。

而我们今天聊的郭公庄板块，就距离它4公里多。

既是在超级TOD的辐射范围内，又可以在能攻的new money（丽泽） 与善守的old money（丰科园）之间寻得最大的公约数，板块价值是可以被夯实的。

只是，你得给玫瑰盛开的时间。

 

伍

但有朋友会想：

一万年太长，只争朝夕；十年太久，只看眼前。

当下能见到的，才是最安全的。

这个思路也没错。

眼前的郭公庄板块，仍有一个点可以马上揭晓答案，叫做产品值。

过去，好产品拉升板块价值的案例比比皆是，比如几年前的中海甲叁，前年的中建宸园等等，郭公庄能不能起飞，我们还得看中海与中建八局会交出什么样的产品。

产品如果顶配，价格可以捅破天花板，但流速注定不会高。

产品如果次顶配，价格退到8.5w+，抬升一部分价格，同时保证流速。

ps：产品一般没活路。

目前涉及两个项目的规划可以戳：八局遭遇中海 谁更优秀一点

最后，对于丰台的未来，表妹想引用丰台区委书记王少峰的一句话：

拉满弓，绷满弦，对着我们的目标全力以赴，冲出去。

丰台正在下一盘大棋，

你我皆有机会去押注。销冠100

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责任编辑： 小表妹