重磅玩家京能入场，西贤府凭什么？丨瞰盘
01
大家好，我是表姐。今天想跟大家聊聊京西板块中，一位刻意低调的隐藏玩家：
大瓦窑板块。
大瓦窑？是的，大瓦窑。
可能在普通人的认知里，大瓦窑实在算不上是特别需要去分析的板块。
至少跟万泉寺、亚林西这些自带光环的选手相比，没那么夺目。
但让人意外的却是，大瓦窑供应的两个地块，在今年年初的第一场土拍中，狂赚76.9亿。
贡献了双双触顶摇号的名场面。
论金额，76.9亿不算小数目，论热度，触顶摇号是北京土拍市场的最高礼遇，更别说是连续两次触顶。
一次可以说是偶然，但连续两次，就不得不让人多想一层。
大瓦窑，凭什么？
02
其实，最开始的时候，表姐也只是把大瓦窑触顶摇号的火爆，看成是房企战略布局的不得已而为之。
但实际上，大瓦窑从第一宗土地入市以来，就没冷过。
往前推三四年，想拿下大瓦窑，也是要正儿八百地竞拍个几十轮才行。
只是事情发生的时间有些久远，而大瓦窑后续供地又稀缺，这段往事也就渐渐地鲜为人知。
现下的楼市行情，虽然与当年已经大有不同，但躬身入局的开发商们，显然比在门外看戏的表姐更清楚。
表姐这次也是查阅了大量资料才发现，在普通人的认知里大瓦窑确实被低估了。
不过，想要真正理解大瓦窑，大家首先要破除一个认知误区，那就是大瓦窑能火全靠丽泽这条大腿。
丽泽要不要靠？当然要靠，但大瓦窑真正的贵人，并不是丽泽，而是海淀南。
或者说是纵跨南北的「京西万亿黄金产业带」。
这并不是表姐拍大腿拍出来的，而是北京市产业地图没有明说的潜台词。
今年2月份，市发改委上线产业地图网站，把北京各区的产业家底翻了个遍，表姐理解，政府的本意是服务企业们做大做强。
但在表姐看来，这却是一份相当靠谱的买房指南，还是官方出品。
趁着五一假期，表姐细细研读了官方公布的所有信息，最终不得不慨叹：
北京西贵，不是白喊了这么多年的。
就拿目前正在风头上的人工智能来说，北京相当一部分上市企业，还是集中在海淀上地-五道口-万寿路一带；
先进通信网络企业分布，除了主要分布区海淀，也有向南部丰台扩散的趋势；
科技服务企业的分布，则主要集中在海淀、西城、丰台，除此之外还有望京和亦庄。
大家发现了吗？
代表未来风口的，无论是人工智能还是科技服务，逐渐形成了：
由海淀五道口为极点，向北到上地，向南到万寿路、西城、丰台产业带。
也就是表姐前面说的「京西万亿黄金产业带」。
03
大瓦窑的底气，有一部分原因是在这里。
沾了四环外环线和交通加持的便宜，大瓦窑到这条「京西万亿黄金产业带」的距离，比大家的直观印象更近。
海淀赋予的能级加持，并不输丽泽给大瓦窑板块的支撑，甚至更强。
再加上附近公园遍布的生态优势，大瓦窑最终具备的是多数产业板块少有的「离尘不离城」的特质。
上一个产业和生态双强的板块，还是朝阳公园。
拿棕榈泉国际公寓来说，高点能卖到11万/㎡+的价格，无外乎第一，靠着朝阳公园。
第二，到朝阳强产业区国贸和望京都不远。
那大家知道从棕榈泉到国贸需要多久，到望京需要多久吗？
某度地图显示的是，前者（棕榈泉到国贸）开车14分钟，地铁24分钟；
后者（棕榈泉到望京）开车22分钟，地铁41分钟。
而大瓦窑到丽泽开车16分钟，地铁需要12分钟；
到万寿路开车18分钟，地铁需要31分钟。
发现了吗？
大瓦窑到丽泽和万寿路的距离，并不比棕榈泉到国贸和望京远；
甚至大瓦窑去万寿路，比棕榈泉去望京还要方便。
是不是挺意外的。
这其实是一种认知上的刻板，当某个信息一直被传播，屡次被大家提起，那么这个信息就容易在脑袋里形成印象。
并且不容易被覆盖。
就像提到棕榈泉去望京要比大瓦窑去万寿路方便，很多人看到这个结论，第一时间一定是相信。
但只要动手去核实一下，就会发现并不是这样。
说实话，最开始表姐发现大瓦窑到海淀万寿路，走京港澳高速只需18分钟的时候也挺吃惊的。
这跟大瓦窑去丽泽开车用的时间差不多，比永丰南到万寿路的开车时间，则能省一半。
如果家里人一个在海淀万寿路工作，一个在丽泽工作，家里只有一辆车，那么大瓦窑简直就是天选之地。
所以说，是时候更新对大瓦窑板块的认知了。
这也是表姐想跟大家强调的，有时候重要的不是所站的位置，而是所朝的方向。
就像月亮本身不发光，但吟诵月亮的诗句，却要比太阳多很多。
04
而大瓦窑的另外一部分底气，则掌握在开发商的一念之间。
实际上，以大瓦窑的板块底色，完全具备冲击「第四代」住区的可能。
这些需要先跟大家普一下背景资料，从早期的住宅商品化开始，北京住区就已经开始分化迭代。
最早仅能满足居住属性的住宅，在分类中被划归为第一代住区，它们解决的只是最原始的居住需求。
比如在这轮调整中被砍价最狠的老破小，就大多属于第一代住区。
而第二代住区，简单来说就是在居住的功能上叠加通勤概念，简单来说就是大家常提到的职住平衡。
上班通勤比较方便，但周边的公园和商业配套，尤其是公园休闲配套，并不算顶级。
第三代住区，典型的就是上面表姐提到的朝阳公园板块。
在满足职住平衡的基础上，叠加生态公园，工作之余的周末，下楼逛逛公园，很有忙里偷闲的度假感。
一般来说，能够达到第三代住区的条件，居住的舒适度就已经相当不错。
这也是朝阳公园板块虽然在四环外，但它的宜居性，要远远高于三环附近的劲松。
意料之中的，房价表现也差了不是一个等级。
而第四代住区，则是在第三代住区的基础上，叠加非标准化的高规格产品，为居住者提供更高等级的服务。
当然，也包括资产的成长性。
简单来说，第三代住区拼的是天赋资源，靠天吃饭。
但第四代住区则要在天赋资源的基础上，考验开发商的设计、成本、施工等大运营体系。
05
幸运的是，已经有房企在做这方面的探索，谜底揭开的时间并没有让大家等太久。
年初大瓦窑摇号的参与者之一：京能，这次带来的就是集团的非标产品，京能·西贤府。
表姐提前看过项目的相关资料，确实不是市面上一般的标准化产品。
大家如果关注项目，可以联系买房小助手：XGDBJ2022获取全套资料。
这里也可以跟大家剧透一些有关项目细节的内幕消息。
下面这张图片，是京能·西贤府的社区大门，正脊翘檐，范儿很正的中式宋风。
一般人可能会一眼看到正门把手上的玉石，但很少有人会注意到，支撑门头的金柱首尾，也用了同样的玉石元素点缀。
甚至近人视角很难看到的屋脊两端，也做了贯穿如一的玉石装饰，一上来就是浓墨重彩的仪式感。
而这，还只是小小的开胃前菜。
当表姐看到京能·西贤府的下沉庭院时，才算明白「非标」二字所代表的真实含义。
六角亭、叠瀑水、琉璃桥，只看效果图也能感受到扑面而来的场景感。
让人不由得想吟出欧阳修的那句：「独立小桥风满袖，平林新月人归后。」
很有种「闲坐廊亭，忆往昔」的闲适感。
可以剧透给大家的是，京能·西贤府的景观打造，意境与手法全部取自集宋式园林大成的《艮岳》。
拙石、理水，洒脱飘逸的野奢之风淋漓尽致。
并且，当你身处下沉庭院所感受到的，与拾级而上来到社区一层，目之所及，感受到的完全是两种不同浓度的景观。
真可谓「横看成岭侧成峰。」
而处于社区腹地的曲水庭院，照壁对景，曲水流觞，完全就是宋代雅集穿越而来。
非常适合闲暇时与家人朋友对弈品茶。
06
除此之外，项目外立面的处理，也非常考究，大家看下面这张图片：
这是京能·西贤府楼王户型的外立面效果图。
第一眼看上去非常漂亮，大面积玻璃窗与铝板的运用，让整个立面灵动又不失稳重。
但静下心来细想，京能·西贤府的立面，至少在以下两个方面花了心思。
第一，是铝板的处理。
发现了吗？京能·西贤府的立面铝板，并不是简单的整片外扣，而是至少用了：
古铜、阿玛尼灰、太空银三种颜色的铝板做了搭配拼接。
三色铝板宽边镶嵌古铜色金属线条，两两搭配的色彩，不仅不显得突兀，反而有一种律动的美感。
并且，京能·西贤府并不只是在大面上使用了铝板。
像窗檐内凹以及侧边，这些平时大家很难看到的隐蔽部分，也都用铝板做了包裹。
要放到一般项目上，可能就会用石漆代替了。
但京能·西贤府却选择了更费成本和时间的做法，这样做出来的外立面不仅好看，比起石漆喷涂也更耐用，防水效果也更好。
第二，则是立面通透感的塑造。
大家应该也发现了，京能·西贤府的外立面，看过去好像比一般项目要更通透一些。
秘诀就在于，除了用必须的铝板线条，去加强建筑的力量感外，大家能看到的，几乎全部都是玻璃。
一般项目常用石漆装饰的分隔墙，全部被京能藏到了背板玻璃后面，建筑的剔透感一下子就出来了。
除此之外，京能·西贤府在外立面细节的雕琢上，也让表姐叹为观止。
这也是京能·西贤府外立面刻画的第三个秘诀：纹路的使用。
表姐发现，京能·西贤府在外立面上用了大量的、带有吉祥寓意的纹路。
比如建筑塔冠上的回形金属纹，有连绵不绝、生生不息之意。
而首二层基座上，横向雕刻的定制鱼鳞纹，和竖向盘龙金柱上的龙鳞纹，则寓意着富贵有余、平步青云。
当这些纹样被一一雕刻在建筑上时，怎么说呢，就很衬京西业主们的贵气。
表姐感觉得到，京能这次是坚决地冲着在京西立标杆去了。
园林野奢，立面雅致，户型设计也不含糊，除了得房率飙到90%以上之外，对空间的理解，京能也提出了很新颖的看法。
但这里，表姐想跟大家卖个关子，等不及的朋友可以加XGDBJ2022私聊。
大家放心，随着更多细节的曝光，表姐会跟进更详细的解读。
可以肯定，在未来很长一段时间内，人们都会津津乐道，这座带领京西攻下又一个产品高峰的：
京能·西贤府。销冠100
责任编辑： 小表妹
