复盘一场含金量颇高的热销｜瞰盘
01
就在上周六，4号线义和庄地铁站旁的新盘「颐和公馆」开盘了。
低调的宣出一组数据：
首开劲销7亿，挚谢140组业主甄选。
表妹在朋友圈看到颐和公馆的官宣海报，有三个意外。
第一个意外是，蓄客居然这么好。
这可能是表妹印象中，2024年北京首次大规模线下开盘的项目。大约从去年开始，陆续有些楼盘直接进入顺销，没有开盘。
敢开盘，是因为颐和公馆对蓄客有信心。
第二个意外是，海报官宣不仅披露成交套数，还披露销售金额。
我们都知道，有些项目开盘只宣布开盘套数，不再披露成交金额。或是只宣布成交金额，不宣布成交套数。这也导致坊间会流出多个开盘口径数据，真实成交数据扑朔迷离。
颐和公馆不仅敢于宣布套数，还详细透露了成交金额，说明开盘好，有底气接受市场质疑。
第三个意外是，春寒料峭季节，居然迎风怒放，特别是在念坛板块。
这不能不说是一个市场奇迹。
念坛板块是个什么地方？
那里虽有念坛公园、义和庄地铁站，临近黄村枢纽站、大兴区政府，但并非一个容易诞生红盘的地方。
因为全北京，比他耀眼的明星板块有很多。
在非一个容易诞生红盘的地方，且在倒春寒的市场大环境下，颐和公馆竟收获了140组买家的认可，表妹觉得，它足以称为「红盘」，甚至是2024年开年明星标杆盘。
既然是开盘标杆，热销数据背后的真相是什么，有哪些必买理由导致必然热销，内部人和业内人为何热议熙和公馆热销，表妹近距离走访业主、操盘团队后，又一次被意外到了。
02
表妹拿到颐和公馆的开盘数据后，去扒了它周边的市场情况。
3公里左右范围，4个新房项目扎堆儿出售，合计可售库存达：
2500多套。
是不是听起来也不太多。
但2500套，已经是目前海淀可售新房存量的两倍多，是海淀+门头沟两区相加之和。
这样对比起来，大家就知道颐和公馆面临的状况有多么严峻，所在的市场又是多么的卷了。
就在这样的市场情况下，颐和公馆杀出重围，数据才显得更难能可贵。
另外，表妹发现，购买颐和公馆的业主，居住地在黄村老城区地缘买家占比：
高达38.1%。
如此卷的市场，颐和公馆到底是凭借什么，把黄村老城区的客户抢过来的？
还有一个数据，也令人惊讶。
按照客户工作区域划分，顺着4号线向内城延伸，西海朝丰四区，成交客户占比，达到了：
36.4%。
也就是说，颐和公馆不光是吸引了本地客群，更破圈吸引了内城工作的买家前来置业，说它是红盘，一点也不为过。
问题是，颐和公馆究竟是怎么做到的？
03
复盘这次含金量颇高的热销，表妹发现他们成功可以归纳为一个公式：
时长✖️（审美+空间+城市）=做出根植于业主生活的产品。
什么意思？
就是能根据顾客的生活场景冲突，在其能力范围内，提供更好的空间解决方案。
其中，时长是由大运营的内容生产决定的。
大家都知道，颐和公馆在去年8月份就拿地了，从拿地到开盘，历时7个月。
7个月啊，如果是跑得快的项目，都够开盘两次了。
毕竟，现在对绝大多数房企来说：
跑慢一步，等于万劫不复。
所以此时敢于慢下来，需要决策魄力和战略定力。
逆常规操盘手法，颐和公馆敢于慢下来，是在操盘过程中，话事人曾经表示：
“慢就是快”。
短短4个字，掷地有声，给了颐和公馆充足的时间去打磨产品。
颐和公馆的决策者重走梁林之路，探访承载千年历史文明的古寺-佛光寺东大殿。
并把这座大气恢弘的唐朝建筑，经过现代化转译搬到大家眼前，做成了当下的「颐和典藏馆」。
另外据表妹所知，景观和建筑设计师，为了保证景观和地库的优化，硬生生磨了一个月。
还有户型设计，为了平衡面宽与进深的尺度，颐和公馆的设计师们，多次调整方案，直到户型最终可以：
成为区域中的佼佼者。
做完这些「慢功」，时间已经来到了1月底，颐和公馆样板间正式开放。
样板间开放当天，人气爆满，表姐当时为了拍几张168㎡样板间的空镜，前前后后等了1个多小时。
真应了韩寒说过的一句话：
怀才和怀孕是一样的，早晚会被看出来。
不出意外，颐和公馆驶入加速赛道。
样板间开放仅一个半月，中间还包含了春节假期。表面上看，颐和公馆有效蓄客期短了点，但前期的慢，做足了品质内容生产。
产品亮相后，市场看到了，客户看到了，同行也看到了，最终，
横空出世的颐和公馆，被140位业主用脚投了信任票。
04
打动业主们的，正是等式中的三要素：
审美、空间、城市。
在这三点中，颐和公馆都做到了“超过客户预期”，表妹叫它“万万没想到”。
颐和公园的审美，是高级的，有种改善盘中的「奢侈品」之感。
拿立面来说，颐和公馆的外立面，给人一种飞扬向上又很耐看的感觉。
这种飞扬感，来自于项目对线条细节的把控。
斜切+飞檐的手法，矩形框的厚重感就被打破了，取而代之的是一种灵动感觉，似乎整个建筑都有一种蓬勃的生命力。
但更重要的是因为颐和公馆的：
超宽屏。
墙体和柱体的进一步减少，如果用手机术语来说，不仅屏占高，颜值高，用户的
临场感更强。
这种临场感，放到社区里，就是在室外看建筑轮廓、线条流畅高级，挺拔温润；在室内看社区观景视野被进一步拉宽，与自然的交融感更强。
耐看的背后逻辑，则在于整体色泽选择偏温暖。
暖色调的金属线条，与影青色的多彩漆搭配，有种流光溢彩的美。
而且立面和玻璃的色泽很好的被融合在一起，所以看上去很高级。
体现这种高级审美的地方还有很多。
比如这款铺陈着礼序感，又极具美感的社区大门与归家大堂。
以及用奢石与金属线条，修饰皮相；用高级智能化，修饰骨相的单元入口，等等。
颐和公馆稳稳拿捏住了一种「轻奢改善盘」的气质。
05
好的产品，绝非单一的建筑审美。
更重要的是「空间」对生活方式的设计。
首先，颐和公馆要给业主的是「城市洋房生活」，所以主动放弃用满容积率，给到8-11层的纯洋房社区。
这也保证自己是在同板块中，拥有最优业态的产品。
这样一来，业主不光可以在社区内部拥有更好的尺度感，超高的得房率，还能在将来的二手房市场，拥有更大的溢价筹码。
颐和公馆要做出根植于业主品质生活的产品，是认真的。
其次，室内空间「高度生活化」。
拿这次开盘去化最好的98平户型来说。
颐和公馆对于业主生活的理解是：进深与面宽同等重要。
因为过去的经验表明：只重视面宽，忽略进深尺度，不仅不好摆家具，空间使用起来也是相当鸡肋。
颐和公馆显然是注意到了这一点。
表妹之前做过一版量化分析，发现颐和公馆的户型尺寸，面宽几乎与同面积段产品持平，但进深却多出20-50公分。
就是这些很容易被忽略的细节，可以让业主的三个卧室，都能放下一张1.8米的标准的双人床，还能配上两个床头柜，一排衣帽柜，妥妥做到了小户型也能「卧室小家化」。
对于小户型来说，必须要重视的还有收纳空间。
颐和公馆在98户型里，不光设置了玄关，还有独立的家政间、独立的餐边柜等等，让该隐身的杂物，尽可能的藏起来，最终的目的是，
把更多的空间还给业主。
而这种设计手法，就是我们常说的“不能让小户型的家，越住越小”。
到了大户型，颐和公馆对生活的理解则变成了：满足功能只是基础，室内应该是个全景舱。
第一个全景舱在动区，南北双落地窗。
南向客厅约6.1米的面宽，让看风景直接变成了进入风景。
168平样板间实拍落地窗视角
L型展开的中厨、西厨岛台、阳光餐厅，奢景客厅，可以试着站在岛台观赏：
前景是多组场景的家庭生活，远景是室外极具韵味的东方园林，背景是与美景无限接近的生活平台。
对景相望时，你是不是更是有种特有的开阔感！
第二个全景舱在主卧。
建面约45平的超级主卧，不仅南北通透，睡眠区、化妆区、洗浴区都有明窗纳景。
因为面积足够大，主卧就如同携程上下单的3000元/晚的高奢酒店套房。
光是主卫空间就有10个平方，不光可以放下双台盆，还可以放得下足尺寸浴缸，给足男女主人排面。
睡眠区的书桌+迷你吧+懒人沙发，也完全摆得下，形成男女主人对谈空间，实现真正的「主卧小家化」。
两个户型对比，你会发现，颐和公馆的「高度生活化」，是有可塑性和定制性的。
它是为不同需求的业主，找寻不同的空间内部解决方案。
当然，也有相同之处，那就是对生活品质的追求。
拿168平的户型来说。
你很难想象，在飘窗到床头柜，这1米左右的进深，颐和公馆居然做了飘窗灯带、窗帘盒灯带和吊顶灯带，三重灯带。
这是因为，在设计师看来，灯光可以像家具一样被使用。
就像这三重灯带，屋子被漫散射的吊顶灯带照亮，有种静谧感。男女主人对坐在飘窗，一抬眼，对方的脸上氤氲着一种柔和的光。
那一刻，岁月静好终于有了具象的表达。
168平样板间实拍图
当然，在样板间里诸如此类的细节还有很多。
比如，一块岩板的选择，一扇木饰面与半透明收纳柜的拼接，一组线条宽窄的设计等等，无处不散发出颐和公馆对空间细节的打磨。
我想这也是为什么，选择颐和公馆的业主里，既有博士毕业的金融业精英，又有互联网行业的老板，还有大厂高管等等。
或许就是，见惯了好东西的人，总是会对意料之外的美，有种必得感。
06
如果说，审美和空间，是所有优秀开发商的必备。
那接下来要说的，可能就是中建壹品在颐和公馆给我惊喜最大的地方。
他们对于产品的追求，已经上升到了：
打造城市级公建配套。
建住宅，已经从单纯的建筑视角，升级为城市视角。
颐和公馆在设计项目时，已经不单纯是关注红线内，更是开始思考社区和城市的关系。
颐和公馆主动承担了社区系西北角的城市公园打造。
前期，城市公园会作为实景示范区使用，项目交付后，会无偿移交给政府，城市公园大部分的内容将被保留下来。
这个城市公园，被叫做「颐和典藏馆」，引唐风入境，以颐和为引，有种跨越了千年时空的空间美感。
乾隆和大唐赌气，意外成就了颐和公馆
为了保证业主对其占有度，颐和公馆特意在项目西侧留了一扇与城市公园无缝衔接的「景观门」。
这样一来，城市公园就像业主私有一样。
毫无疑问，对于中建壹品来说，这件事做了会使社区周边的城市界面，变得更加美好，会使业主生活更美好，那就值得做。
这也许，正反映出了中建壹品的产品观：
不仅要在自己利益范围内做足品质，凡与项目相关之处，能让业主生活变得更好，就要秉持着自己的产品理念，把它做好。
带着那种气势，叫做：
不论你在这里住多久，但我要当成你会永远住在这里来对待。销冠100
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责任编辑： 小表妹
