建发路子野，敢猛扎自己大腿，也是有原因的 | 公司观察 ㊵
昨天有伙伴爆料，不要和建发比，他们家玩法不一样，中海、招商、华润、金茂、首开都要防着点（为了保护线人，所有资料都是来自官方公司信息）。
昨天有伙伴爆料，不要和建发比，他们家玩法不一样，中海、招商、华润、金茂、首开都要防着点（为了保护线人，所有资料都是来自官方公司信息）。
小伙伴说：建发路子太野，财务诉求低，决定了扎大腿式操盘。
来看一下建发股份去年的财报，它家房地产住宅的毛利润率只有14.81%，换成华润、中海，高管全都要下课。
他们家主营业务业务的毛利润率只有1.49%。跟主营业务1.49%的毛利润率比，住宅毛利润率14.81%，绝对是建发集团优等生。
所以，集团开大会，建发地产都要做前排，他们贡献了利润，维持了建发股份的脸面和尊严。即便是去年增收不增利，毛利润率减少1.29%，依然要开会坐前排。
小表妹哭笑不得：在建发做地产，幸福感原来这么强啊！
去年中海的净利润率是17.78%（毛利润率30.5%），华润净利润率19.2%（毛利润率23.7%），建发的住宅毛利润率14.81%，不及中海和华润的净利润率。
小伙伴说，财务考核逻辑决定操盘逻辑，不是说建发操盘水平不行，压根儿人家就没有扛这么高指标。
比如朝阳崔各庄三兄弟，本来华润和招商想搏一把，在好地段做好产品，没想到建发养云直接低价甩货，招商操盘的龙樾合玺、华润操盘的和光悦府直接蒙圈，一开始就很被动。
小表妹也感觉，建发是刚需盘的打法，你做改善盘，也要跟进肯定拼不过人家嘛。毛利率即便在10%，建发做梦都能笑醒，人家凭什么跟你拼产品?
上周小表妹复盘建发养云的操盘思路，还不知道这些背后的秘密，对建发养云印象里只有两个词：高渠道费、低价。
根据最新的网签统计，建发养云的网签均价是7.06w/m²，和光悦府8.78w/m²，龙樾合玺8.86w/m²。
贴身竞品，1m²便宜至少1w块钱，这在北京的操盘史上，从来没有过，建发做到了。
这很像香港电影里一幕：有一位大哥拿着把刀，扎了自己大腿一刀，问服不服；不服再扎一刀，直到让你服为止。
一位销售小伙伴告诉小表妹，建发还是很聪明的，什么也不说，扮猪吃老虎，没想到建发的价格战非常立体，不仅卖得便宜，渠道费也高，从头到尾只做不说，
也有小伙伴说，以后再碰到建发，要么把产品档次拉开，要么就要比建发更狠，他家所到之处，寸草不生。
据爆料的小伙伴说，建发接下来会更狠，操盘的财务考核可能更低到没边。
推测的依据是，建发早些年布局都是三线城市，二线都很少，现在库存压力太大，玩法可能更残暴。
小表妹看了建发财报，这些年拿地布局不太理想，可售项目中三线城市及以下城市占比是47.87%，去化压力非常大。
但是建发拿地持续很疯狂，沿袭闽人的江湖气质。2020年投资是1293亿，同比增长103.94%；截至去年三季度，投资1741.66亿，新开工面积是2020年的2.08倍。
但是当前的市场环境下，216个在建项目同时在推，销售压力山大。财报上说，建发到去年三季度，有216个项目在建项目，总投资4729.68亿；存货（主要是已完工商品房和在建商品房）占到总资产的70.66%。
按官方口径是：以2020年销售情况，剩余货值能卖4年。
按道理讲，这么大的库存压力，建发来北京应该找别人玩才对。截至去年三季度，建发少数股东权益占到57.12%，也是合伙抬轿子。
其实到了北京以后，开始单打独斗，用价格战斗狠逞勇。
进京第一个项目长安和玺，是找了融创，但它占股51%，是大股东但不操盘。第二个项目建发养云就自己上手了，标准的AK47式步枪狙击战术，盯准竞品打伏击。
第三个项目建发珺和府，估计也是同样的操盘思路，如果没有竞品也不掩饰，直接甩货跑量的操盘手法。
爆料的小伙伴说，下次再碰到建发，就要小心了。销冠100 责任编辑： 齐治平
