首创城发能不能跟首开杠一下?| 公司观察㊴

编者按：现在买房，小业主担心受怕很多，比如降配、货不对板。当然最害怕收不了房。

 

所以，销冠的公司观察栏目，越来越受欢迎。这个栏目数据和信源，主要是官方披露，可能会有滞后。小道消息尽可能慎重使用。

 

01

 

有买天阅山河的小伙伴，来跟吹雪打听首创置业的消息。

 

如果没有意外，首创置业将会成为一个历史名词。取而代之的名字叫首创城发。

 

上市18年后，有意气风发，也努力进取过，首创置业最终还是退市了，退市前的经营业绩有点狼狈。狼狈到什么程度?

 

以2020年数据为例，23元资产里，有6元是净资产，17元是负债。

 

数据的背后是尴尬和无奈。没有销售规模，没有盈利能力，这也让上市公司首创置业彻底失去了融资能力，最终选择退市。

 

作为国企，首创置业染上民企的高杠杆毛病，借永续债，三道红线踩了两条，资金链非常紧张。金茂也是高负债，也借永续债。但是金茂的产品力和运营能力却成为央企的一面旗帜。

从买房人的风险兜底来说，退市后，北京市国资委持有首创置业100%股权。

 

所以，买了它家房子后，理论上不要担心交房问题。

 

02

 

因为看了首创城发的最新发债书，也顺便复盘首创城发的经营能力，以及未来。买债的小伙伴可以看下面内容。

 

业内对首创置业这些年的评价是：一手好牌打得稀巴烂。

 

从发债书上看，首创城发也有一手好牌。

 

比如说，在北京和天津拥有大量自有土地，是全国最大的集租房平台，也是北京市4家市级集租房平台之一，负责北京周边43个小镇的开发建设，在天津未来科技城有38平方公里的土地，等等。

首创城发的经营能力，又一次成为投资者关注的重点。

 

先来看去年首创置业在北京市场的表现。

 

去年首创置业卖了110亿，排名18。排名第一的是同城兄弟首开，681亿。6个身段的差距。

 

更让首创置业挂不住面子的是，同是北京国资委的地产开发平台公司，住总和建工也分别卖了199亿和197亿，排名第七和第八。

 

作为北京的地主，首创置业在大本营的存在感，真的爆弱。

 

到底是北京的首创，还是中国的首创，或是世界的首创，这场讨论和实践，到目前应该画个句号了。

过去全国满天星的战略布局，似乎到了该检讨的时候了。

 

土储结构失衡、全国化布局失误，以及运营能力亟待解决是已经成为过去的首创置业的顽疾。

 

新公司首创城发要不要高度警惕?

 

03

至少新公司第一次发债，上交所上交所就扔到来一筐问题：

 

1.去年1-9月，首创城发的归母净利润只有0.83亿元，去年是10.53亿，这是啥情况?

2.分红情况。

3.首创城发各个板块的毛利润情况要分别介绍。

4.对外的担保情况说明。

 

表面上，上交所委婉克制地地例行公事询问，言辞背后也有些许不安—你到底靠什么还钱?

这又是一个很庸俗的商业问题，却是市场最关心的话题：首开城发的保障房的利润率有多少?现金流回款模型有没有?有没有成功的项目案例?

 

比如说，在大兴团河和通州台湖的定向安置房7000余套，它的盈利能力几何?现金流回款模型是否安全?

 

吹雪感觉，上交所还是将发债的偿还寄托在首创城发的商品房身上。这也大概率是未来发债的压舱石。

 

饼是要画的。以前首创置业也画过饼。投资者可能更关心政策红利带来的现金红利的时间函数。

 

当然，有北京市国资委信用背书，这笔债券发行，应该没有技术难度。

 

但是，首创置业给市场留下的印象，毕竟太深了。

而且，调整了领导班子后，首创城发的历史包袱也少了很多，能不能跟首开杠一上，在主场秀一秀虎威！值得期待！销冠智库

 

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责任编辑： 齐治平