当前市场煎熬，机会在下半年丨政策周报
上周两个重磅政策发布后，北京迟迟未做落地细则跟进。
但是，信心春风依旧传导到北京各个楼盘案场，上周认购数据尚可，详见下图。
壹
虽说认购尚可，实际上是开发商割肉换量，换来些许流量。
割肉有三种割法，分别如下：
1.增配
增配就是增加成本，也是变相割肉。
增配不仅表现在精装，还有重金做实景示范区。最近一个月，北京各大项目实景展示区竞相争妍，美不胜收，效果极好。
这是增配的左手。还有右手就是给到客户长账期，留住滑向二手房市场的买家。
左手是产品力，告诉客户新房和二手房是不同的物种，不能放在一杆称上比较，除非资金受到严重影响。
右手是怀柔政策，首付可以赊账。
这是最朴实无华的价格战，但显然不够刺激，而且有人已经走到了前头。
2.提高渠道费点位
南北城的战场态势是：
南城项目已开始在价格上割肉自保，北城项目还在扛价格。
但也有一个细节，北城项目纷纷提升渠道费用。
如北城某热点板块热销项目费率，出人意料提升到3%。
3.提费降价
南城项目不仅是提升点位，降价战不是一触即发，而是真刀实枪干起来了。
战事先从大兴某项目塌方，然后西红门跟进，再然后是西红门上下游项目被动搅入价格战。
价格战行军路线图如下：
新宫-西红门-黄村一条线
有些项目单价直降1万+，降幅达20%左右。有买房客户郁闷说：
一半首付跌没了。
三种割肉的背后是内卷的三大阶段：
先卷产品力；再卷渠道费，提升带看量；最后卷价格，就是降价。
割肉的三种割肉，能说明市场到底了吗？
表叔对北京楼市坚定看好，过程中有上下波动也属正常。
一位业内大佬提醒表叔关注一个指标值：
换总经理，且换到第三任总经理，说明市场真的太差了。
为什么不是换第一任总经理，不是换第二任总经理，偏偏是第三任总经理？
神秘大佬一语道破天机：
换第一任项目总经理，不用背利润指标；
换第二任项目总经理，不用背流速指标；
换第三任项目总经理，利润和流速都跟他没关系，他只负责楼盘正常销售即可。
也就是说，目前处在换第一任项目总经理的前夜。能救项目总的解药，效果最快最好的就是当前的政策落地细则。
贰
所以，总经理们天天盼着出政策，政策出后能落地细则。
但是，北京政策的东风，依旧不紧不慢在路上。这又是为何？
因为很多房企战略性抢地，导致政府战略性救市政策放缓。
当卖房端的困难，传导到卖地端，政府该出手时就出手。
比如曾经的争抢热土——十八里店地块预申请，最后时刻才被激活。这就是救市信号之一。
有国企大佬私下告诉表叔：我有参与意向，但绝不会交钱后激活。
土地市场可能会迎来一波冷静期，主要是开发商战略性冷静。
我们判断政府下半年会出政策，还有一个指标——房价跌幅。
说这类真心话风险太大，表叔就粗粗说一句：
假如房价跌到40%，就是首付跌没了，就会产生系统性风险。
当我们明白首付损失和月供之间的强关联，就能看懂北京出手的时机。
所以，政府的心理底线，只能说这么说，聪明如一休的小伙伴，看懂了吗？
叁
北京的楼市新政，迟迟没有出大招的道理都懂。
什么时候出大招，上面通过分析，我们也给到了初步的时间表。
我们对北京楼市抱有极大信心，因为还有很多大招没有压根儿没有用上。
首先，扩大客户基础
- 社保5年改2年、即使断了社保也出台政策「续」上；
- 购房后给子女提供更多教育机会，未必是参加高考，；
- 购房后如果暂时不能送户口，但提升奖励积分数，实施难度并不大。
第二点，扩大客户支付力
- 现在已有的降首付、降按揭利率，北京后续要跟进落地细则；
- 前10年先只还利息，之后再还本。用10年时间换取市场机会。（「先息后本」由汇丰银行和港府在香港2003年房价有崩盘风险的时候提出，效果极好）
所以，当下是低谷，也是抄底的好时机。但是出台官方信心办法，大概率在下半年某月某日下午。
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肆
以下是上周认购监测数据报告。
认购监测方面，仍是以降价来稳定流速。
受到周五周六天气影响，整体来访认购略微有所下降。
新房网签，全年累计金额同比去年同期，降幅有所收窄，由-49%回升至-46%。
这是个好现象，希望今年像2020年那样，后续后劲十足！
二手方面，成交均价连续两周有所微升。
周度网签套数的下降，有特殊原因：不知道为何某朗上面24-25日没有数据。
显然不可能两天一套网签都没有，或许是因为办事机构那两天有啥特殊原因休息。
但显然这部分量会在本周补齐。本月突破1.2万套也是板上钉钉了！
517新政之后，虽然北京暂未跟进细则，但是二手房信心恢复一些。其实去年12月至今，二手成交量一直维持在枯荣线上。
接下来，应该是二手价格逐步修复。至少不会跌得像之前那么狠了。
现在还欠缺的一股「东风」，
就是北京跟进发布量身订做政策！ 销冠100
责任编辑： 小表妹
