碧桂园·和世界卖不好，不理解，不接受，杨国强要不要掀桌子？ 丨规划解读系列⑪
上周五去通州副中心看了几个项目，听到了一些坊间八卦传闻，包括通州双限是否取消的争论。 具体到项目表现，最让吹雪震撼的是，碧桂园和世界的操盘团队持续动荡，以前销售网签业绩表
上周五去通州副中心看了几个项目，听到了一些坊间八卦传闻，包括通州双限是否取消的争论。
具体到项目表现，最让吹雪震撼的是，碧桂园和世界的操盘团队持续动荡，以前销售网签业绩表现不怎么好。
（ps：对规划感兴趣的小伙伴加大表姐微信 lucky0633 ，入规划群讨论）。
那能差到什么程度？去年一批次项目中，碧桂园和世界排名倒数第三。
具体原因不知道。副中心从2012年提出，经历规划落地、建设，已经过去10年，今年是通州副中心的红利兑现期。
但通州房价低到不如西五环的石景山和门头沟，甚至向房山靠齐，让人情何以堪。
固然有通州双限，以及通州辖区跨度较大的种种因素，但吹雪依然不能接受，不能理解，不能原谅。
以碧桂园和世界为例，吹雪认为这个成绩是不能被接受的。就是凭借吃已经通车的7号线，也不可能只卖签4套房。
要知道，没有世界500强的头衍加持，碧桂园·和世界距离地铁7号线万盛西直线距离不到500m，妥妥的通州地铁盘。
就这居然卖不过金地壹街区，也卖不过阳光城和北京城建联合操盘的国誉未来悦。
不算上去环球度假区的滚滚客流，就是在万盛西站挂个牌子，凭借自然来访也不可能只卖出4套房。
要说价格，约是5.7w/m²，也算是一批次项目中垫底的价格。更何况项目地处通州副中心，周边自驾路网并非落后。
这个价格就算卖区位、卖万盛西这一站，不卖环球影城概念，也不可能只卖4套房。
做一个简单比较，同区域的国誉未来悦卖了94套。而且项目周边的地铁，还只是远期规划，5年内通地铁很难。
所以，吹雪完全不接受，不理解，想不通，都是同期拿的地，碧桂园和世界居然只卖了4套？
把通州副中心、6环内、环球影城这些利好拿掉，就凭7号线，碧桂园和世界能不能卖，能卖多少？
这张图的制作时间是去年底，出自北京交通发展研究院，有相当高的可信度。
住通州的人，除了本地就业，主要在国贸、四惠、望京、管庄，还有亦庄等地上班。
这是否意味着，通州项目不再是地缘性客户，而是全北京哪儿都有，感觉都是在很有钱地的地方上班。
这张图也佐证了去年通州销冠亦庄橡树湾的客群构成。吹雪曾经向亦庄橡树湾的小伙伴请教过。据他们说：
虽然有通州限购，但能成为通州销冠，还是要靠全北京帮忙，有海淀的，也有朝阳的，还有石景山的，客户是遍地开花，哪儿都有。
还有一张图，也颇有深义：在通州副中心上班的人，也是住在全北京。
在通州上班，未必在通州安家，通州的住宅品质还有提升空间，高品质新盘的地缘性客户，潜在购买占比依然很高。
如果再有环球影城的加持，从去年5月中旬拿地，时间过了9个月，仅仅网签4套房，实在说不过去。
下面两张图是去往环城度假区的地铁客流和自驾车客流。滚滚路过碧桂园和世界的客流中，目前只有4位网签客户？
还有一批不能忽略的进城上班族，那就是燕郊大军。他们就没有在通州置业的强烈愿望？难道是买不起总价500w的房子？
北交院的大数据显示，住在燕郊的上班族中，去往王府井-CBD-四惠片区占比最近30%，其次为副中心区域占比约10%。
此外，去往望京、亦庄、中关村等地的通勤者也十分显著，均约在5%左右。
且不说还有通州副中心、世界500强、环球度假区的加持，碧桂园和世界，到底怎么啦？
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