局外人复盘北京中海五盘同开 丨 复盘
一位老朋友聊北京中海五盘上周末同开，过程分析和结论都让rose很意外，因为这是在市场下行期的背景下——
北京中海为什么五盘同开？
北京中海为什么五盘同开能开起来？
北京中海凭什么五盘同开？
北京中海五盘同开背后到底是下什么棋？
我们来听听他是怎么说的。
一
面对缩水的小阳春，北京中海是有预判的，核心法则是
做自己，做有标签的自己
用行话讲，找到每块地的亮点，中海赋能亮点，然后把买点无限放大。
请注意，中海已经很少提卖点，更多场合聊买点。
这是一个巨大的转变——站在客户角度，强调自己是服务商。
转变的背后是，服务的客户更加精准了。这也带来另外一个超级收获，中海自渠能力迭代。
以这次五盘同开为例，成交的客户，中海自渠的成交客户占比超过30%，豪宅产品丰和叁号院自渠成交占比超过50%。
这可能出乎很多同行意料，特别是郭公庄的丰和叁号院成交占比这么高。在传统观点里，高端楼盘对渠道是弱依赖，刚需盘流量项目更需要自渠拓展。
没有想到的是，这次中海五盘同开的收获居然是自渠也能稳住高端盘的获客盘面。
这是为什么？
变化的背后就是角色转变为服务商后，视客户为家人，自渠很多动作铺排更加细致暖心。从组织架构上，也从早期的散装迭代到平台集团模式和战队模式。
自渠获客后，带来最好的好处是什么？
——节约了巨额营销成本
这些节省下来的费用会拿来干什么？这一点下文会提到。
二
很少有人知道，北京中海今年最大的变化是客研产研一体化，推动力度极大。
这样做的好处是拿地的时候，就已经把精准服务客户这件事想清楚了。
这种制度上的顶层设计，带来的好处非常明显。
比如郭公庄丰和叁号院，直接舍弃110-120面积段，把面积段拉上去，避免了二环三环的红海竞争。
同时定位总部豪宅，在产品端，平地起大湖，湖景总部豪宅的差异化形象一下子跳脱出来，产品标签更加稀缺到唯一，让藏峰的东方美学更有内涵。
再比如朱辛庄项目，从案场展示道具和产品价值上更加用心，客户看到了更多的场景化生活细节。
再来回答前面的问题，自渠获客后，节约的成本实实在在给到示范区、给到样板间，给到内容生产，给到客户最好的现场体验感。
还有中海公园里，把周边的公园景观优势，直接对标奥森公园，让客户的休闲运动度假感扑面而来。
面积段提升只是第一步。
第二步是丰和叁号院直接原装空运甲叁的配置，即产品上是郭公庄甲叁，而且不止步于甲叁。
这是以前的叁号院产品线上没有的罕见动作，即
把买点无限放大。
做了前两步，丰和叁号院其实已经是全北京的在售顶级产品之一。
这句话的意思是，买点足够强，客户画像足够清晰，丰和壹号院就是北京高净值客群的必看和必买产品。
这个逻辑同样适合应永定玖里，用产品说话，把买点在产品面做到极致，双会所制，1000w+买北京叠拼是继望京拾光里后又一创新，产品和环境的度假感浓度更高。
要知道，这可是在丰科园西区度假哟。
再说一次，从前期客研产研一体化出发，买点故事线就开始生产，然后设计、精装、景观才能有发挥空间。
我们说这些，其实是聊北京中海的大运营能力，五盘同开能开起来，姑且不说开盘有没有效果，有多大效果，如何在这么短的时间里，保证售楼处的开放时间、样板间的呈现品质，这些都是现实的挑战。
背后是前期投拓、报建、营销、客研、设计、成本、精装、工程等全条线全流程拉通。只有这样，才能保证五盘同开的大运营节点，还有超出预期的品质呈现。
比如说郭公庄丰和叁号院的小户型，设计和精装上居然也做了吊顶，而且是悬浮吊顶，配置上送双冰箱，加大了成本投入，这些都是甲叁没有的配置。
所以说，这一次的五盘首开，而且是纯新盘的五盘同开，从营销角度能造势，但也是对北京中海的极限考限，全条线的精力、体能、专业度和协作精神的极限考限。
而且富华里现房开盘也在紧锣密鼓进行中，只是预售证还没有下来。
三
这么算下来的话，北京中海的工作量算是六盘同开，不可谓强度不大，挑战不大。
不同区域、不同环线、客群不同、产业不同，六盘事实上同开，无论是开盘数量，还是货值金额，已经是事实上的操盘极限天花板。
但是，一个值得关注的细节是，从一开始，六盘的客群完全不重叠，这个细微的差异，其实保证了六盘同开的造势同时，买点各有归属，客户各有归属，没有内部分化分流。
这也不能不让rose渍渍称赞。
表面上，五盘同开统一推广宣传直播是节约了推广费用，背后却是在卖中海这个品牌，又节约了一大笔品牌推广费用。
前面还提到过，自渠也节约也一大笔费用。
这些省下来的钱用到了哪里？
以丰和叁号院为例，开盘前呈现了千平米湖景，还有万平园林展示区。这种场景呈现，豪宅客户完全没有抵抗力。
而且用中海品牌来背书产品，形成品牌和产品良性循环。
还有一个很少人关注的细节。
五个楼盘的操盘手能力水平不可能是顶配层面，也难免会叁差不齐。
但是，打包开盘统一发声，又各有侧重，这种互相赋能的团队协作，抵消了能力差异化。
四
五盘同开有一个特别动作：
公司领导也被分配任务，都有自己的责任盘、自留地
这样做的好处是，能够做到全面统筹，又能重点关注。
领导们不仅要动嘴，还要赤膊上阵，更要带新人历炼。
不好的地方是，领导们快被累死了，精力、体能全是拉到极限。
不仅是这些。这次五盘同开，北京中海有计划招聘新员工，让新员工在实战中成长，在实战中战斗，让中海的人才板凳更厚。
市场层面，有人说北京中海力扛小阳春。其实，北京中海是努力接住这波小阳春的泼天富贵，给2024年开个好局，还有更多的内涵。
这么看，五盘同开不仅是造势，不仅是销售管理，更是北京中海顶层设计之变，还有团队吐故纳新之策。销冠100
责任编辑： 小表妹
