别跟保利拼性价比 保利第三次创业首战揭密丨网签实录

在保利内部，朝央和煦可能是今年纯新盘销冠，网签已经

37%

即便放在朝阳，也是妥妥的网签销冠。这也又一次验证了坊间传说：在朝阳，保利还真没怕过谁。

壹

这句话是保利北京吓唬别人的，但它也吓唬自己。

去年工作总结会上，主持工作的刘喜涛副总喊出了一个很吓人的口号：

要拿出「第三次创业」的决心，完成2024年发展目标。

能喊出这个口号，说明刘喜涛对市场预期多么不乐观，以及内心有多焦虑。

你看，保利又在吓唬自己。要知道，过去两年里，保利北京的在售楼盘卖得都很火爆。

张兴辉董事长连忙给打气，大意是说：不要被创业吓倒，我们的创业是有优秀人才储备的创业，是有资源的创业，不是一穷二白的创业。

那次年会各条线负责人除了三好五力，没有大词，都说大白话，比如

营销管理部说：内外兼修，用管理筑好基石；上下同步，用专业实现突破

工程客关部说：兼顾效率与品质，以分阶段实景展示促现房销售

技术管理部说：以产品创新和体系建设为核心，助推高质量发展

差不多开完年会前后，保利北京就迎来第三次创业的第一仗—朝央和煦就开盘:

认购将近200套

这组数据是说第三次创业的第一仗没输，还赢了。

要知道，它比贴身竞品金隅云筑的指导价涨了3000元/㎡，仍然卖得很好。

 

贰

第三次创业的第一仗怎么个赢法？

表叔觉得，保利到十八里店，就做了三件事。

第一件事：降噪

朝央和煦项目距离铁路比金隅云筑要远，噪音影响小。

第二件事：提高得房率

朝央和煦得房率80-85%，金隅云筑主力户型得房率72-77%，整整高约8%得房率。

即使按照7.5万/㎡均价来算，保利实得价格都比金隅低6000元/㎡，仅此一项就远远抵消了3000元/㎡的涨价。

第三件事：增配

朝央和煦的精装标准比金隅云筑更高。

三件事翻译翻译，即：性价比，性价比，还是tmd性价比！

当保利办完这三件事，结局输赢已定。

 

叁

还有一个加分项，也是保利下决心拿地的重要原因：

人大附落地十八里店。

北京学校分为两种：「人大附」和「其他」。

集团式办学经常有，但人大附不常有。尤其是分校，人大附朝阳分校的教育水平自办校以来，一直稳居朝阳区前列，因此大家对人大附分校的预期很高

哪个片区引进了人大附，房子就会热销，房子就会溢价。

2023年2月，人大附官宣落地朝阳区十八里店朝阳港片区，官方命名为：

「人大附朝阳学校（朝阳港小区）」

这是一座九年一贯制学校，这也是朝阳区第三所人大附（前两所分别是：①芍药居人大附中朝阳学校；②太阳宫人大附朝阳学校东校区）。

人大附的落地，为片区注入一股有形的力量，在售项目「金隅云筑」销售速度大增，朝央和煦描准竞品，又稳准狠给出三板斧，很难不赢。

---

下面是「保利朝央和煦」的网签实录，附有8条买房兵法，供大家参考

1.马甲拿地

继金隅云筑「热销」后，朝阳十八里店片区的热度一直很高，保利找了「马甲」成京通置业摇号拿下十八里店朝阳港678地块，即如今在售的朝央和煦项目。

2.价高式热销

截至目前，朝央和煦网签均价为7.83万元/㎡，高于指导价。这主要是由于好楼层优先卖完，价格较高导致，由此可见项目火热。

从1月开盘至今，市场在变差，但朝央和煦未受影响。

3.试水大户型成功

143㎡四居是朝央和煦最主力的产品，占全盘套数的50%。

其次为121三居产品，也是项目入门级总价800万产品，总共92套，占比约23%。

171㎡舒适大四居产品总共68套，占比约17%。

项目最稀缺的户型是132㎡的四居产品，也是项目最低总价的四居产品。

此外132㎡产品还是洋房业态，其抢手程度不言而喻。

4.真改善尚需时间

从销售套数来看：143㎡销售最多。

销售率来看：121㎡销售率最高。

由此可见，十八里店片区的真改善客户厚度有待观察。

片区目前城市界面较为荒凉、规划朝阳港配套尚未完全落地，地块周边唯一的配套是17号线十八里店站及正在修建的人大附中朝阳港校区。

不少客户在人大附落地之前，去地块看一眼心就凉了半截。如果没有人大附，那么朝阳港的规划与东坝的「大饼」相比还是相形见绌了——

但这就是人大附的力量！

5.捡漏

总体呈现户型越大，单价越高；业态越好，单价越高的趋势。

121㎡户型由于处于整个小区的边缘地带，因此价格最低。121㎡有一栋楼（8#）在两条路夹角中。

据表叔了解，有些客户会介意「角冲」或者「路冲」的风水问题。若不介意风水问题，8#性价比真的很高。

132㎡产品位于小区的中间，南北都有一定的景观，并且132㎡产品位于洋房内，得房率高，户型功能齐备，因此户型单价高。

143㎡位于小区最北侧，小高层楼栋内，户型中规中矩，但得房率相比132㎡低一些，套内仅比132㎡高3.7㎡，性价比没有132㎡产品高。

但目前132㎡已经没有好楼层了，介意楼层的也可以买143㎡；

171㎡作为小区的楼王，也做到了全区的最高溢价，8.12万/㎡！

四面宽产品在这个片区也很能打，相较其他户型，精装也做了相应提升，预算充足并且在意品质的客户可以考虑。

6.推盘节奏好

121㎡产品初期网签量大，近期因所剩货量结构原因，有所降低。132㎡同121㎡产品。

143㎡供应量较高，因此网签量一直比较大。

171㎡4月集中网签，其他月份不温不火。

7.一枝独秀

朝央和煦的价格一直很坚挺，各户型的价格趋势非常稳定，没有看到向下走的趋势。

8、132户型定价低了

从定价和去化来看，132㎡的价格可以再高一些，平衡一下143㎡的均价。

以下为具体楼栋网签情况，仅供参考。

关注项目的朋友请紧急联系我们的购房小助手XGDBJ2022销冠100

 

责任编辑： 小表妹